“工改工”类城市更新成兵家必争之地

■ 深圳特区报记者 徐强

从今年1月1日起，深圳实行新版的《关于增强和改良城市更新实行工作的暂行办法》（以下简称《暂行办法》）。作为加速推动深圳城市更新工作的重要政策，新版《暂行办法》的实行将使深圳的城市更新工作整体提速提效，“工改工”类城市更新由此将迎来最为黄金的发展时代。记者在采访中了解到，包含万科、恒大、吉兆业、中粮等在内的一大批著名房企，都在借助“工改工”类城市更新，积极布局深圳。

●“工改工”加速深圳产业转型升级

“工改工”类城市更新是指将现有土地性质为普通工业用地（M1）转变成新型产业用地（M0），将旧工业区解除重建升级改造为新型产业园，产品多元化，包含新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形状。

“工改工”类城市更新已经成为深圳增进产业转型升级、完善城市功能、提高土天时用效率的重要手段，如今成功改造升级并被外界普遍熟知的项目有：蛇口网谷城市更新、赛格日立旧工业区、天安岗头工业区、大鹏鸿华印染厂等。

以蛇口网谷为例，改造前铁皮房、堆放生产材料的仓库、建材厂，为劳动密集型工厂；改造后，通过释放产业空间，增进产业升级，重点发展网络信息、科技法务和文化创意三大产业，构成网络科技产业带和滨海文化产业带，每平方米的土地产值取得庞大提高。

在评价“工改工”类城市更新对深圳城市发展的用处时，第一宁靖戴维斯华南区投资部高等董事吴睿将其称作是“影响深圳将来市场的另类力气”。

如今，包含万科、招商、金地、吉兆业、恒大、碧桂园等在内的一大批房企都在积极布局“工改工”类城市项目，对优良地段旧改的争夺近趋白热化。前不久，位于深圳南山区的南华气体地块通过境外股权交易方法出让，包含华润、宝能、鸿荣源、中航里城、碧桂园、吉兆业等十余家企业网上竞价约达439次，前后共用时5小时。

●房企纷抢工业区旧改“大蛋糕”

房企为什么对“工改工”类城市更新体现出如此大的热情？

吴睿分析，在经历了30年的城市化和工业化的迅猛发展以后，深圳面临着严重的土地资源缺少、产业转型升级等问题。除过公布市场招拍挂之外，“工改工”类城市更新项目为市场供给了大批的工业用地，主要包含普通工业用地和新型产业用地两类。对房地产开发商而言，城市更新工改工类项目是其进入新型产业新型产业用房市场的最有用途径。

依据第一宁靖戴维斯的统计，将来五年，深圳“工改工”类城市更新项目供给建筑面积571万平方米（含配套），总货值约1700亿。年均供给115万平方米，年货值340亿。

面临如此大的一块“蛋糕”，开发商毫不会无动于中。将来，“工改工”类城市更新项目将成为开发商布局土地储备的重要“沙场”。另外，与招拍挂方法获得土地的方法对比，“工改工”类城市更新项目相比较灵巧、本钱低，再加上需求兴旺和政策的赞同，“工改工”类城市更新项目将成为开发商扎根深圳 的“兵家必争之地”。

对房企来讲，涉足“工改工”类城市更新项目，也将加速本身的转型升级。如今，万科提出了“转型做城市配套服务商”的理念，即从本来简单的销售转型为大批的运营资产持有资产。而“工改工”类城市更新项目是最有用、本钱低完成开发、持有、运营，从而回身城市配套服务商的道路。据了解，万科近期在深圳拿下多个优良“工改工”项目。

●公寓类物业将成市场新热点

跟随“工改工”类城市更新项目标提速，和开发商的加速布局，将来会产生大批的产业用房、写字楼、配套公寓，这将会对深圳的房地产市场带来如何的影响？

从对写字楼市场的影响来看，估计2017年和2018年甲级写字楼供给分别有350万平方米和190万平方米，新型产业用房供给分别有144万平方米和99万平方米，两类具有办公属性的产品供给高峰叠加，在将来三年构成供给高峰，从而紧缩甲级写字楼价钱上涨空间，甲级写字楼租赁市场会遭到较大冲击。

从对住宅市场的影响看，将来五年，“工改工”类城市更新项目供给建筑面积571万平方米，其中20%为配套公寓，将会供给约115万平方米的公寓产品，每年供给23万平米公寓，作为类住宅产品，相当于给市场每年多增加约5%住宅类产品供给量。因为公寓不限购不限贷，为不具有购房资格又确实有住房需求的购房者提供了另外一种选择。

吴睿以为，受此影响，估计公寓类物业长久持有的情形会增多，更多开发商、投资机构参加到这个细分市场，构成一个新的市场热点。