中国住房市场发展月度分析报告：房价均以下降为主，住房租金稳中略降

中国社科院财经战略研究院近日发布的《中国住房市场发展月度分析报告（2018年12月）》显示，11月房价下跌城市较快增加，重点城市住房成交量回升，预计未来，一线城市楼市或将率先缓慢复苏，二三四线城市仍将继续调整。

报告分析了2018年11月房住房市场基本情况，认为不仅一二线城市房价继续调整，三四线城市也总体进入房价下调阶段，全国房价良性回调，坚决遏制房价上涨的调控目标初步实现。房地产调控政策保持了延续性与稳定性，部分开发商及住房投资者关于房地产调控全面放松的预期一再落空，开始逐步降价售房。货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用。

大数据房价指数监测显示，2018年11月一线城市房价环比平均下跌1.49%，跌幅比上月收窄0.37个百分点。广州、北京、深圳、上海四个一线城市房价均环比下跌。其中11月深圳环比下跌1.39%，北京环比下跌1.64%，广州环比下跌1.51%，上海环比下跌1.43%。与上年同期相比，2018年11月一线城市平均同比下跌0.675%，其中上海同比下跌12.04%，广州仍同比上涨8.19%。同时，准一线城市房价环比平均下跌1.782%，跌幅比上月进一步扩大0.26个百分点；二城市房价环比下跌1.306%，跌幅比上月进一步扩大0.193个百分点；三四线城市房价环比下跌0.678%，跌幅比上月扩大0.572个百分点。

在房价下跌城市增多、跌幅增大的同时，重点城市二手住房成交量有所放大。2018年11月，十大城市二手住房成交量指数比上月增长13.9%。重点城市住房成交量随着价格下降而放大，表明房地产市场并没有因价格下调而丧失流动性。还要看到，虽然房价都处于回落调整状态，但各级城市房价调整的背景有所不同。同时，热点城市住房租金稳中略降。

报告认为，从城市格局看，一线城市已经进入存量房市场，受开发市场波动及商品房库存变动因素的影响较小，市场变动主要取决于政策特别是融资条件的变化，但政策进一步趋紧的可能性并不大。经历了2017年以来的持续调整，一线城市房价风险已经得到一定释放。市场复苏目前主要受制于严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境。一旦外部经济环境有所改善，一线城市楼市可能会率先缓慢复苏。与此同时，二三四线城市大多仍处于增量房市场阶段，当销售不畅时，住房库存将再度增加，并反过来进一步增强房价下降压力。

对未来更好推动住房市场健康发展，报告提出了对策建议，一是继续抑制住房投资投机，坚持“房住不炒”。当前部分城市房价下跌，总体仍属于市场的正常调整，重点城市房地产市场也仍然具有充足的流动性。即使房价出现暂时性下跌，也不宜出台剌激或鼓励购房政策，避免房地产调控前功尽弃。二是限购、限贷等行之有效的需求管控政策，仍有必要继续实施。住房总量不足仍然是一二线城市住房市场的主要矛盾，住房需求管控政策没有整体退出条件。但在“房住不炒”的前提下，可以根据市场形势变化，对政策进行微调。对于三四线城市而言，房价调控政策总体虚多实少，需要进一步完善应对市场变化的政策调节机制，全面落实当地政府稳定房价的主体责任。三是继续支持首次购房需求，合理支持居民改善性住房需求。通过对市场利率的调节，抑制首套房贷利率的大幅上浮，切实降低居民首次购房的还款负担。对于居民在一定时期内买一卖一的改善性住房需求，应创造交易便利和给予税费减免。通过市场过滤机制的作用，这将使更多居民的住房条件得到改善。

（经济日报 记者：栾笑语 责编：渠丽华）