全国首单商业地产按揭贷款资产支持证券落地

由中国民生银行全程主导的“汇富富华金宝大厦资产赞同专项筹划”日前成功发行，日前将在中证机构间私募产品报价与服务系统挂牌交易，这意味着国内首单商业地产按揭贷款资产赞同证券（Commercial MortgageBackedSecurity，即CMBS）项目成功落地。

“汇富富华金宝大厦资产赞同专项筹划”是由民生银行联合富华国际集团、招商证券、博时资本、华宝信任及奋迅状师事务所一起推出的创新产品，其基础资产是以地处北京王府井商圈的金宝大厦办公楼为典质、以物业将来13年租金净收入为还款起源的商业地产按揭贷款。该产品由民生银行牵头承当财务参谋、兼顾调和及产品销售工作，招商证券承当了项目标方案设计及监管沟通工作，博时资本承当了专项筹划管理工作，并由华宝信任、奋迅状师事务所和联合信誉评级公司等机构提供专业赞同。

CMBS是标准化资产证券化的一种极其重要的形式。它将传统的商业地产按揭贷款通过构造化手段与证券化过程，包装成债券形式向投资者发行，具有多方面的优势。

首先，CMBS冲破了传统的银行贷款限制，并有实际基础资产典质赞同。通过构造化处置将来现金流，CMBS能够取得比资产原始权益人自己更高的信誉品级，且带来更低的融资本钱。

其次，CMBS保存了对资产的一切权，所以享有将来地产的价值升值空间。在房地产行业层面，CMBS为大批持有商业不动产的企业提供了一条新的融资渠道，下降了融资本钱，有益于这些企业盘活存量，迅速回笼资金，保证了企业的连续高速成长和行业的健康发展。在资本市场层面，CMBS树立了一条持有大批商业不动产的企业进入资本市场的新通道，从而增进国内多条理资本市场蓬勃发展，扩展资本市场规模。

另外，对机构投资者来说，CMBS丰富了国内资本市场产种类类，为机构投资者完成投资风险的疏散化制造了要求，从而极大地增进机构投资者的稳固发展。

如今来看，受监管法规和税收政策影响，房地产信任投资基金（REITs）出现冲破性变化尚需光阴。对比之下，CMBS是国内商业地产行业里更具实操性、复制性、标准化的证券化产品。对商业地产商来说，CMBS树立了一条商业地产商进入资本市场的新通道，下降了融资本钱，保证了企业的连续高速成长和行业的健康发展。对银行来说，CMBS为银行系统盘活信贷存量、做大信贷增量的又一新产品。对机构投资者来说，CMBS丰富了国内资本市场产种类类，为机构投资者提供了长久稳固安全且收益相比较较高的证券投资种类。 （马文婷）