李宇嘉：热点城市应放量“供应侧”解决“地王”频出

    ◎李宇嘉

    进入7月，万科迷局马上揭晓，但各地此起彼伏的“地王潮”持续遭到媒体关注。毫无疑问，2016年楼市的主题之一就是“地王潮”，而面粉贵过面包是这轮“地王潮”最大的特点。面临史上最炽热的“地王潮”，假如用传统的诸如本钱法、收益法来核算企业拿地逻辑，仿佛没有多少“地王”将来能够盈利，但企业抢地的热情却又丝绝不减。

    从如今市场的表征来看，如今我领土地热潮与上世纪90年代日本“土地神话”有几分相似，即出口导向型经济受阻，实体经济处于艰苦转型过程当中，资金“脱实入虚”现象显著，大城市房价“只涨不跌”的预期强烈。从国家政策导素来看，基于对泡沫的担心，克制地方“炒地”、开发商非理性“抢地”、资本炒作的思绪是明确的。明显，没有相似于一线城市宽厚的人口基础、收入水平及实体产业支持的二线热点城市，当属克制土地泡沫的主沙场。

    近期，苏州、合肥、南京等地相继采用拍卖“熔断”、“限地价、竞配建”等方法，给土地市场降温，此前在土地市场攻城拔寨的“央企国企”，其锐气也减弱不小。再考虑到日前厦门、合肥“限贷”升级，天津公积金贷款收紧等，继一季度沪深楼市调控后，以二线热点城市为主的新一轮楼市调控风雨欲来。然而，此轮调控仍旧没有离开过去“十年九调”时代需求端行政干涉的弊端。并且，从政策内容来看，行政干涉复归的陈迹较重。

    好比，土地拍卖限价和强迫“熔断”的政策，细化年度房价涨幅等。同时，最近几年来被付与重担的长效机制、市场化则有弱化的迹象。事实上，城市化已经进入“下半场”，即人口向大城市、城市圈迁徙，包含受去产能冲击的二三线城市人口外流；房地产也进入“下半场”，即城镇户均住房拥有超出1套/户，房地产市场区域分化愈增强化，即大城市、城市群成为楼市新增需求的主沙场，而二三线中小城市则要在“去库存”的泥潭中挣扎。

    同时，监管也希望楼市能托底经济，以防止经济“硬着陆”，并为经济转型制造低本钱的环境。然而，因为实体有用资产构成有限，在量化经济成绩考察未改的情形下，借助于“去库存”政策东风，资金纷纷涌向楼市，这也是今年土地市场一个独特的现象，即财务投资者许多。货币是楼市的第一动力，热点城市将来房价地价上涨或难挡。

    预期和政策助推，常常会让市场“被利用”而走向泡沫化。今年以来，之所以热点城市、三大都市圈房价暴涨、需求高涨，企业拿地不计本钱，楼市泡沫愈演愈烈，就源于上头的逻辑推理。如今，货币宽松预期升温，人口和资金回归热点城市，特殊是三大都市圈的趋向不会转变。在楼市有用空间范围收窄至三大都市圈和一部分热点城市的情形下，基于有用资产的追逐，防止热点城市楼市泡沫化应成为调控第一要务。

    由此，热点城市楼市政策切忌持续在需求端着力：一方面需求来势澎湃，远非过去“十年九调”时代可比；另外一方面，历史经历已证实，需求端很难控制。最有用的政策还是供应侧“疏导”。今年以来，高层多次强调，热点城市要增加土地供应。可是，热点城市近期调控的实践，仍然没有离开需求端干涉的范围，增加土地供应的政策导向并没有在地方实践中被实施。

    事实上，从2014年“9.30”新政开始，楼市已经上升近40个月，如今一二线热点城市库存消化周期广泛在6个月左右，合肥、南京等城市库存消化周期在3个月左右，南京现房仅够1.5个月销售，据了解江苏省内高收入人群纷纷到南京“抢房”，这也是为什么南京近期上演“抢地”大战的缘由。所以，增加土地供应是燃眉之急，也应当成为楼市调控的主基调，更是应对“地王”的不贰之选。

    事实上，增加土地供应的渠道和办法有许多。

    首先，杜绝“挤牙膏”式的饥饿供地，将全年的土地供应筹划分2~3个季度集中向市场投放，这样竞争就没有那么惨烈了，“地王”频现的问题也可处理；其次，将将来1~2年的供地筹划提早到今年释放，即就是整备没有完成的土地，也能够提早卖出，以减缓市场供求预期，并在后续加快土地整备，或将土地一级开发打包在“招拍挂”中。

    其次，大幅度增加中小户型住房、保证性住房供应规模。在人口向大城阛阓中迁徙，人地抵触激化的情形下，增加中小户型住房、保证房具有必定性，重启户型限制的“90/70”（即90平方米以下户型的总建筑面积达到70%）也是必要的。假如土地出让时保持以中小户型绝对主体，开发商不计本钱拿地，打造奢华型社区的也许性就下降了。

    （作者系深圳市房地产研究中心研究员）