北京“10万元”豪宅成交翻3倍五环“7万元”公寓扎堆

在一线城市豪宅去年累计成交2万套的市场背景下，北京（楼盘）“10万元+” 豪宅成交611套，同比快要翻3倍。

依据亚豪君岳会数据统计显示，2016年北京公寓豪宅市场共完成成交3025套，成交面积52.58万平方米，对比去年同价位产品成交量分别大涨211%、102%。与此同时，2016年北京公寓豪宅市场成交均价为95022元/平方米，同比小幅上涨。

亚豪机构市场总监郭毅分析表示，随着近两年出让的“高价地”项目逐步上市，公寓豪宅市场标准陆续走高，高价项目也显著增多。然而随着高价项目陆续增多的同时，则是公寓豪宅类产品的陆续内涵，2015年“7万元+”公寓豪宅产品成交傍边五环内占比高达94%，而2016年这一比重却迅速降至80%。

值得关注的事实则是，在北京五环表里区域，“7万元+”的豪宅项目布局密集，近两年成为北京豪宅市场的主力供应区，全城豪宅化趋向显著加重。

公寓豪宅触底反弹

依据亚豪君岳会数据统计显示，2016年12月份，北京公寓豪宅市场（成交价7万元/平方米以上）共完成成交453套，成交面积6.7万平方米，环比分别增加100%、80%，触底反弹幅度较大。

郭毅以为，公寓豪宅市场成交量在9月份达到高峰，随后 “930新政”公布，其中首套及二套首付标准的集中提高，使得部分“卖一买一”高端需求没办法及时出手旧房产，所以也没办法顺利购买新房产；另外“930”新政中重提“限房价、竞地价”并迅速推出实施地块，市场预期有所走低，所以接下来的10月份公寓豪宅市场销量迅速触底，并持续两个月保持低迷。可是随着11月份首批“限房价、竞地价”的5宗宅地均以“100%矜持”结束，市场预期再度产生转向，而通过了两个月的缓冲期以后，积累的需求小规模集中释放，加之房企岁终集中冲刺成绩，形成12月份豪宅成交出现反弹。

值得一提的是，据郭毅透露，随着近两年出让的“高价地”项目逐步上市，公寓豪宅市场标准陆续走高，高价项目也显著增多。然而随着高价项目陆续增多的同时，则是公寓豪宅类产品的陆续内涵，2015年“7万元+”公寓豪宅产品成交傍边五环内占比高达94%，而2016年这一比重却迅速降至80%。

另外，高端商办公寓成交占比大幅上升，2016年“7万元+”公寓产品傍边商办公寓占比达28%，同比增加9个百分点。2016年“7万元+”公寓豪宅成交套数第一高的钓鱼台美高梅第宅项目即为四环内商办公寓项目。

“10万元+”豪宅成交翻3倍

依据亚豪君岳会数据统计显示，2016年，“10万元+”豪宅共完成成交611套，同比快要翻3倍。而在公寓豪宅市场成交前十排行榜中，使馆壹号院、万柳书院两个“10万元+”项目也跻身其中。

可是，虽然顶级豪宅成交量爆棚，但从全部公寓豪宅市场来看，供需出现均衡状态。

依据亚豪君岳会统计数据显示， 2016年北京公寓豪宅市场共有21个项目入市，共新增公寓豪宅产品2754套，预售允许面积36.8万平方米，全年供需比为1:1.1。

而遭到土地本钱和市场发展趋向的影响，2016年“7万元+”豪宅项目供应量较大，21个入市项目傍边，纯新盘多达8个。

更重要的是，公寓豪宅已不再是内城区“独有”，五环外豪宅产品纷纷出现。据记者了解，2016年新盘入市的恒大华府、首创天阅西山等均地处五环之外，其中恒大华府如今报价已超出10万元/平方米。另外，2016年入市的公寓豪宅傍边“10万元+”的项目多达6个，最高报价北京壹号院达到16万元/平方米。

郭毅表示，北京住宅市场豪宅化的趋向自2015年开始呈现，2016年则出现迅速发展趋向。而从将来趋素来看，2016年唯一的7宗可售住宅地块完成出让，将来住宅新增量有限；而大批涌入的矜持住宅产品、自住房等政策性质住房，与公寓豪宅项目客群并没有重合；另外虽然二手房市场已迅速突起，然而基于产品品质的差别性，二手产品与新房豪宅的竞争也较小。所以从今年趋素来看，公寓豪宅在住宅市场傍边所占份额将陆续加大，北京新房住宅市场的豪宅化趋向也仍将加速。

在郭毅看来，在将来北京房地产市场格式中，低端需求依附公租房、自住房和近郊区县商品住宅，中端需求转向二手，而高端需求可供替换的产品日趋削减，公寓豪宅产品虽短时间内因政策缘由拟售价钱遭到限制，但长久来看，北京新房市场供应缺乏的近况将催升公寓豪宅的价值进一步提高。