杭州限购后土地首拍宅地溢价率高达300%

　　继9月18日傍晚出台限购政策以后，杭州于9月20日迎来了初次土地拍卖。据了解，此次出让的土地包含余杭、萧山合计5宗地块。值得关注的是，此次土地拍卖时间连续多达4个半小时，其中所拍卖的宅地溢价率最高超出了300%。

针对本次杭州土地拍卖，世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢向《每天经济新闻(博客,微博)》记者表示，“这么高的溢价率，说明即使有限购政策，但开发商对杭州将来的楼市还是比较乐观的。起码不以为本次的限购政策会打压楼市的销量。”

●拍卖用时4个半小时

浙江土地网的最新数据显示，本次现场拍卖从20日下午2点半开始，一直连续到近7点，用时4个半小时。

最后的成交结果显示，崇贤新城沾桥D-01地块由祥生以13.87亿万元总价竞得，楼面价1.03万元/平方米，溢价率150.32%；新街单元D-03地块由中南以14.61亿元总价竞得，楼面价1.26万元/平方米，溢价率323.01%；同时，新街单元D-01地块由阳光城(000671,股吧)以17.81亿元总价竞得，楼面价1.28万元/平方米，溢价率325.31%；萧政储出[2016]26号号地块由港中旅以15.21亿元总价竞得，楼面价2.03万元/平方米，溢价率68.89%；另外，还有一块将来科技城加油站用地也在此次土地竞拍之列。

依据浙江土地网直播的实时数据，《每天经济新闻》记者发现，关于新街单元D-03地块和D-01地块，中南和阳光城仿佛都志在必得，在竞拍后期出现出拉锯状态，最后两家竞买人分别竞得其中一个地块。

对此，马英枢以为，“中南此次拿下了新街单元D-03地块，这个区域以刚需为主，应当说是一个不错的结果，虽然溢价率比较高，可是考虑到如今杭州楼市成交的价钱，我们猜测如今还不存在价钱降低的基础。”

固然，也有不肯签字的业内人士以为，中南和阳光城以近1.3万元楼面价拿下新街单元的地块，假如该地楼盘能够以1.8万元/平方米的价钱出售，也许才能够均衡开发商的拿地本钱和税收本钱。

值得关注的是，3天前，也就是杭州楼市推出限购政策当日，杭州周边城市嘉兴（楼盘）迎来有史以来起拍单价最高的宅地拍卖——2016南-009地块，吸引了万科、碧桂园、中梁、新城、中铁建、荣盛等12家房企争夺，最后中铁建以总价11.25亿元，楼面价约10040元/平方米竞得该地块，初次进入嘉兴，溢价率达132.7%；当日，嘉善县的土地出让相同竞争激烈，新城以楼面价8050元/平方米，溢价率285%竞得2001-29-2号地块。

关于如今土地市场的情形，马英枢告知《每天经济新闻》记者，在一线城市房价陆续上涨的情形下，其周边区域希望能够获得一线城市房价快速上涨所产生的需求溢出和投资需求缩小,这类情形也会出目前一些二线城市，“可是这类情形的风险还是比较大的，这类疯长的海潮已经从上海（楼盘）市周边二线城市转移延长到了一些地级市，其泡沫风险被进一步缩小了。”

●市场开始出现分化情形

自去年以来，杭州楼市打出了去库存的组合拳后，再加上2016年市场出现大逆转，商品房市场量价齐升，特别是G20峰会以后，叠加效应显著，投资性需求急剧升温。

浙报传媒(600633,股吧)地产研究院公布的《销售进度缓慢及弃捐未开发项目调查报告》显示，截至8月底，杭州8区住宅去化周期仅剩5个月，部分房企面对无房可售的局势。但在此背景下，仍有部分项目销售缓慢,甚至有部分项目仍弃捐未开发。

上述报告还显示，浙报传媒地产研究院研究了从2010年至今，杭州市区(主城区、余杭区、萧山区)的项目情形，发现杭州市区销售缓慢、未开发项目合计有51个，其中拿地弃捐未开发的项目占领了76%，占比达到3/4。

同时，销售缓慢及弃捐未开发项目主要来自于本土中小型民营企业，占比高达近八成。销售缓慢及弃捐未开发项目标主要缘由包含：地价太高，如开出售价没办法笼罩本钱，铁定损失；财务本钱较低，没有较大压力，开发定位扭捏不定；开发商本身缘由(开发商股权更改、内部不合、开发能力有限)；产品和市场定位错误等缘由。

对这一现象，马英枢以为，如今市场也在分化，其实不是一切的项目都火，不像前些年，只需有房就能够卖，目前需求愈来愈细化，产品竞争愈来愈激烈，市场也许更多的关注一些热点项目和热点区域，不顾是自住还是投资，即就是投资客，也不像之前那么自觉，他们的投资理念也在进化。

可是，也有业内人士以为，受宽松的货币政策、利率降低等因素刺激，投资型需求入市，而人们常常广泛有买涨不买跌的心态，楼市看涨投资客就会簇拥而至，虽然如此，一些不怎样好的项目也未必受市场欢迎，好的项目很简单出现泡沫，如此冷热不均，其实不利于楼市的健康发展。

上述业内人士亦以为，市场体现出来的分化情形也将考验地方政府的智慧。是否还要进行调控，什么样的调控力度，希望达到什么样的预期，政策出来以后短时间能处理什么问题，中长久也许又会出现什么问题，这都需求一并来考虑。