特别报道中国产城运营商百强峰会：聚焦资源价值

2017年8月30日至9月1日，由中国知名房地产研究机构亿翰智库主办的“2017中国房地产业战略峰会”在上海国金中心丽思卡尔顿酒店隆重举行。

9月1日，中国产城运营商百强峰会“资源价值”，隆重发布“2017中国产城生态运营商TOP50”研究成果，来自多家知名产城运营商和相关机构的高管发表了精彩演讲。会议力图多角度俯视产城生态运营中面临的多种困境，以资源链接实现产城人融合的产城生态运营。

B2G应势而起

“资源战争”正式开启

亿翰股份董事长 陈啸天

看点1：B2G顺应大势而来，更是资源端的争夺。市场环境开始发生变化，亿翰作为战略性的研究企业，考虑问题都必须考虑到三个环境：行业发展环境、竞争环境、自我资源环境。

看点2：宏观环境有三点因素：第一，地产改善了地方债问题，第二，当前的分税制下，地产作为一个政策载体，进一步推动了产业发展。第三，当前我国的第五次金融会议，明确了金融就是为脱虚入实服务的。

看点3：房地产行业已经进入存量市场，政府调控下，房企的角色发生了重大的转型。

看点4：包括产业、产城、PPP、特色小镇、古镇等领域的资源是开放的，闭环还没有形成。B2G的模式已经开启，行业全面进入资源主导的战略结构。

看点5：从认知、占有、集成、应用等四个角度来理解资源。未来的产城，资源的利用会出现三个逻辑，地产开发商的逻辑、产业的逻辑、生态的逻辑。最终会进入一个生态的逻辑。

看点6：今天的B2G模式不存在大家想不想做的问题，而是必须来做的。首先，地产行业未来不需要太多的开发商。其次，市场已经从增量进入存量时代。此外，政府对经济发展有脱虚入实的迫切要求。

看点7： B2G模式改变了企业和政府之间的关系，关系的转化将有助于整个地产企业的未来。

中国梦、情怀、产业、城市、生活—地产转型升级之路

保集控股副总裁王红兵

看点1：现在企业的竞争已经变成产业先见之争，先见之明是致胜之本。所谓战略就是要做到先知、先觉和先行。风口有一定的偶然性，但更多的是规律的展现。所以要找到风口，要站在风口，就取决于我们战略的研判能力。因此擅于选择应该比努力更为重要。

看点2：中国的房地产，已经到了12万亿、16亿平米的规模，如何产业升级，复旦大学的教授提出的二次曲线理论，借助房地产业的能力和资源培育我们新的产业，实现转型升级。新兴的战略产业投资机会可以归纳为两个方面，一个是战略导向，一个是机会导向。

看点3：保集深耕上海20多年，顺应了上海产业升级的潮流，打造保集的产业发展。其中比较有代表性的有上海宝山区的科创地产项目，保集跟中科院、上海大学、工程技术大学、华东师范大学共同组建上海智能制造技术研发中心，打造产学研用一体化平台。同时该项目也是中国最强大的机器人产业园。

看点4：保集打造新兴产业、文旅小镇，其中标志性项目有：国际火山风情度假区、武义PK小镇等。

协同、融合、聚变—构建全球领先的科技园网络

启迪协信执行总裁许晓军

看点1：启迪协信将人才培养、成果转化、企业培育放在首要的位置，真正做到科技、创新、人才的转化；打造园区、实业、金融三位一体，建立战略新兴产业的集群孵化体系，通过资本的运作、金融的手段来助推科技创新企业发展；

看点2：在资源方面，源于清华，拥有丰富的科技人才资源、校友资源和金融资源；

看点3：以创新为驱动，分别打造创新创业孵化集群，战略新兴产业引导基地，大众型科技企业的总部基地，科技金融产业基地和突破性的战略创新产业。

看点4：发展多元商业模式。B2G：和地方政府合作；B2U：转化大学科研成果，以科研创新为动力；B2B：为创新企业、科技企业以及其他类似企业提供服务；B2F：与各种资本合作；B2C：在产城融合方面打造多种业态，直接对接消费者和商家。

苏州工业园区的发展历程与模式简介

中新置地总裁 史庆超

看点1：苏州工业园区的发展主要分为三个阶段：第一个是奠定基础阶段，初步完成中新合作区的规划，早期是以工业招商为主，招商效率高。在工业招商方面坚持几大原则：联合招商，任何企业都要服从园区大的规划；坚持标准，尤其是环保标准。第二个是快速发展阶段，完成CSSD股比调整；加大招商力度；成立一系列国有公司，大胆借鉴新加坡工业园的设置；落成大量优质高品质的住宅，包括配套服务设施和科技文化创新；第三个是转型升级阶段，加快制造业升级，不断优化第二产业。

看点2：高标准的规划建设。高起点的城市规划，先规划后建设，先地下后地上。九通一步，同步规划，同步实施，并与城市具体设计相匹配。

看点3：园区发展过程中遇到的问题有：第一个资源集约利用与交通问题，园区人口超出了以前预期的一倍，要集约利用土地资源。第二个商住与研发融合问题，如何更好地在园区生活，包括产业布局和绿色发展，文化传承与建筑风貌的问题，智慧城市建设问题。

大同世界，蓝色理想—蓝城小镇运营模式介绍

蓝城集团副总裁 楼明霞

看点1：蓝城集团选择做小镇的原因是：从“十三五”规划中看出，小镇具有加快建设美丽宜居乡村，促进城乡公共资源均衡配置，加速城市群建设发展，增强中心城市辐射带动的独特功能。

看点2：蓝城集团如何去做好小镇：通过众筹、共建、自治和分享，蓝城的核心理念是惟有生活最珍贵，真正理想的美好居住是，把所有业主的主观能动性调动起来，一起思考、创造、沉淀和经营。

看点3：蓝城小镇是用来住的，而不是用来炒的，是要用一平方公里的开发带动三到五平方公里的农业改造，最终做成一个几万人口的小镇。蓝城小镇尊重自然，敬畏生命，是一个充满活力的生命体，具有自我生长的能力。

看点4：蓝城小镇具备的12个基本要素，主要是农业、颐养、健康、文化、旅游、教育、文旅、科技、产业、艺术、宗教和商业。

前港-中区-后城”模式的升级与复制

招商蛇口产业促进中心副总经理 虞瀚捷

看点1：招商蛇口发展模式：1.0建设港口，带来人流、物流；2.0开始进入产城融合的阶段，配套住宅；3.0转型升级：对产业业态和人才进行具体规划，进行区域的城市形态改造；4.0进行区域的城市形态改造，实现产融城一体化，并且在其他区域进行复制。

看点2：相对完整的产业体系可以形成高壁垒优势。

看点3：产业主要分为内生、培育和引进三个部分。有了内生产业培育并且长期持有就可以获得超额收益，其收益比地产领域的收益更可观。

看点4：产业的招商不同于地产招商，产业客户的关注点不一，政策、市场环境、空间、产业收益、物业服务等等都是重要关注点；同时，招商手段、方式要不断更新，蛇口现在采用大数据的方式进行推广。

产业升级与特色小镇

传化集团供应链总经理 周龙

看点1：从整个中国来看，在整个产业行业经历了三个阶段。第一阶段是在八九十年代的时候，讲的是块状经济，自发形成。在第二阶段，在块状经济的基础发展上进行家具、服装、医药这样的一些产业的发展，它在生产的基础上会延伸出专业的市场。第三阶段是看产业，形成产业集群长久持续发展。

看点2: 特色小镇未来可以推动产业的升级，总结下来有3个要素，第一个是区域的有效供给，第二个是全要素的生产，第三个是建立产业的生态系统。

看点3：提升当地原有的产业的措施包括：调动当地企业的积极性、整合当地的政府与企业、扶持一些优质企业的发展。

看点4：传化瞄准地区主要是在在珠三角、长三角一些经济比较发达的地区，产业规模在300亿以上的镇，有的小镇可能面临产业空心化的隐患。传化帮助企业和当地政府把产业留在本地，增加税收。

【主题论坛一】

产城融合升级：从概念走向价值

主持人: 亿翰股份董事长 陈啸天

深业集团COO 朱国强

万科上海公司副总经理 乌越骐

联东U谷上海公司总经理 罗俊章

话题一: 产城融合是怎样从一个概念进入价值？

朱国强：深业集团发展30多年来，在深圳形成了一些特有的品牌，例如腾讯、华为附近的科技园开发片区，并且形成了几个很强的智慧园区营业管理和服务的团队和品牌。

罗俊章：联东U谷2003年开始转做产业园区，最开始产业园区服务的是制造行业，联东U谷从14年发展历程下来，在全国有100多个项目，这14年走下来有大量的经验和教训，也希望接下来通过更多的项目把我们的项目做好，把客户服务好。

乌越骐：万科产城的战略方向是多元化，同时万科在产业园的产品线中，发展比较大的是特色小镇，万科的特色小镇会在华东进行一些拓展。从长期来看，万科在杭州有文化村，做的都是特色小镇的项目。

话题二：产城融合是如何挣钱的？

罗俊章：联东U谷是以制造业为主服务对象，早期还是以制造型的物业为主，后来延伸出来也针对研发型的企业，但是利润空间还很小。

朱国强：深业集团在深圳发展，毗邻香港，享受国家对特区的一些政策，在资源获取和融资渠道比较有优势。深业集团也在做与时俱进的事，比如跟随整个深圳城市更新的新思路进行调整，现在深圳5到6个片区，每个片区大概都超过一平方公里的面积上，在此基础上作片区改造统筹开发，这都是深业集团的机会。

乌越骐：万科在对从价值到价格转变的探索中，既可以做载体也可以做平台，希望与华为、阿里巴巴此类企业合作，一起做产业，用强势的产业IP来到政府面前做东西。事实上政府、产业方和开发商形成了一个三级的关系，在这个三级关系里面，目前来看开发商属于比较弱势，三方要达成磨合的过程，是需要长期的过程。

话题三：产业和地产衔接的过程中，怎么样看到未来更好的价值空间？

朱国强：首先应从产业本身增加价值。 一个方向是利用母公司资源，成立投资公司走出国门，吸引一些全球化的公司把总部设立在深圳，通过龙头企业带动行业发展，形成生态圈。

罗俊章：联东U谷现在在项目的品质上，在客群的选择上，不断努力以更精准，做好多元化服务。现在我们服务的企业有六千多家，希望经过五年左右的发展能够服务到三万家，到时候服务的盈利会更高。

乌越骐：随着城市化的扩张和城市人口的积聚，持有重资产在未来一定会得到一些好的回报，担心的点是当风口过去，很多地方会成为被动持有，应对方法市在做一些特色小镇时，首先会跟大的产业IP，跟一些有实质性的产业内容做一些绑定，这样的情况下安全系数更高。

【主题论坛二】

特色小镇模式各异，未来路在何方

主持人：中新置地总裁 史庆超

启迪协信执行总裁 许晓军

光明地产产业发展部总经理 陈炯

亿翰股份执行总裁 邱明华

中新置地总裁 史庆超

话题一：特色小镇飞速前进当中，大部分公司真的是赶潮流还是战略性的选择？

邱明华： 2016年开始，整个市场土地获取非常困难。2016年底浙江要有五十个小镇，导致在2016年浙江各个地方都在挖资源做小镇，所以涌现出很多特色小镇。

许晓军：特色小镇在某种层面上也可以归为地产或产业地产，对于科技小镇来说，这个业态早就存在了，现在我们在思考如何把园区、交通、学校等和这个有关的东西都集成进去，这应该是我们向往的一种业态。

何为群：光明地产的整个产业板块分为三大系列：特色小镇，冷链物流和城市更新。对于房企来讲要解决的问题是短期中期长期的利益。

话题二：如果特色小镇没有大量可售住宅，那现金流应该怎么做？如何保证特色小镇产业可持续发展？

邱明华：第一个问题，稳定的现金流会变成资产证券化的产品，这个产品很快会弥补前期的巨大投入；第二个问题，把产业重新升级，形成一个产业集群，然后做精细化、高端化，再往上打造。没有资源的，就把上下游企业重新梳理包装，打造内部循环产业链。

许晓军：小镇的形成需要时间，做小镇首先解决交通问题还有市政配套问题。一个小镇应该丰富。最后一个核心是产业导入的问题，产业导入是应该是抓当地的特色产业并且做大做强。

何为群：做特色小镇，我个人认为，首先要从企业来考量，如果有其他的产业或者项目，能够带给你现金流，在这种情况下做特色小镇是具备条件的。如果特色小镇或者产城融合这些项目要占用整个企业净现金流的50%甚至以上的话，这就是一个不太安全的状况。从项目本身的层面，要从政策、金融和资源共享的角度来解决现金流问题。

【研究成果发布】

2017中国产城生态运营商TOP50研究成果发布

亿翰智库首席研究员 张化东

9月1日下午，亿翰智库研究中心首席研究员张化东博士发布了2017中国产城生态运营商TOP50研究成果及TOP50企业。

研究采用指标建模法，从产城运营能力、产业发展资源、产城运营业绩三个维度考量产城生态运营商的的综合能力。核心数据统计时间截止2016年12月31日，同时兼顾2017年7月31日之前的企业表现。

成果展示：产城发展具有地域集聚性，企业及项目多集中于长三角、珠三角、环渤海、中部地区等发达经济圈内或环重要经济圈；受益于楼市回暖，2016年多数产城运营商实现营业收入增长，净利润上升，但净利润率有所降低；轻资产成为产业生态运营的主流趋势，企业主要通过合作开发、输出运营服务、借力基金三种方式实现轻资产。

8月31日至9月1日，亿翰智库分别发布了2017中国房企综合实力TOP200研究报告、2017中国房企品牌价值TOP100研究报告、2017中国房企商业物业价值TOP100、2017中国社区服务商TOP100研究报告和2017中国产城生态运营商TOP50研究报告，感谢大家的支持与关注。了解详情，请联系亿翰智库！

资本路演分论坛

8月31日-9月1日，亿翰智库主办的中国房地产业战略峰会——资本路演分论坛在上海浦东丽思卡尔顿酒店举行。

8月31日-9月1日，阳光城（000671.SZ）、金地集团（600383.SH）、深圳控股（00604.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、力高地产（01622.HK）、金科股份（000656.SZ）、滨江集团（002244.SZ）等企业先后对企业业绩、战略规划、投资布局等作了翔实的介绍。来自近五十家金融机构地产领域投资者和研究员参与了本次路演论坛。