拉来泰禾新著东方迎转机

泰禾加盟？

据泰禾7月10日透露的双方合作协议内容显示，未来双方将以“立足华北，放眼全中国”为视角，在文化、旅游、地产、医疗、教育及特色小镇等多个维度上，利用各自的区域优势和产业优势，整合资源，合作开发，实现共赢，推动双方共同实现跨越式发展。

同时，泰禾方面还认为，华侨城与泰禾在北方区域均有着优质的土地储备和良好的开发资源，为双方的具体合作提供了坚实的基础。除此之外，双方在上述区域均积累了丰富的开发运营经验，建立了优秀的专业团队，各自开拓了文化、旅游、医疗、教育等相关产业领域。

从6月华侨城刚刚举行的北方集团品牌发布会上所披露的信息来看，围绕京津冀区域华侨城已亮相的企业有7个（组）重点项目。其中新型城镇化类项目，包括北京门头沟斋堂文化旅游综合开发项目、北京昌平十三陵门户区文化旅游综合开发项目、京杭大运河（天津西青）大型文化旅游综合开发项目、河南郑州中原新区起步区文化旅游综合开发项目等；文化旅游类项目，包括北京欢乐谷、天津欢乐谷、秦皇岛·华侨城、南戴河滨海国际旅游度假区等。

房地产开发类项目则包括位于北京丰台区的华侨城·新著东方，以及位于北京市大兴区的中铁华侨城·和园、天津市东丽区的天津东丽湖华侨城项目等。其中，华侨城·新著东方地价最高、货值可观也最为知名。

“但按照正常逻辑推论，作为华侨城在北京地区项最主要的住宅项目，泰禾将‘入伙’新著东方，两家公司共同开发该项目将是大概率事件。”上述人士判断。

前世今生

资料显示，2015年11月4日，华侨城华润招商联合体以总价83.4亿元取得北京丰台南苑B组团地块，该地块总价在北京土地出让历史上排名第三。该地块溢价率为50%，需配建公共租赁住房2.7万平方米，粗略估算后地块实际楼面价高达5.6万元/平方米。

在同一时期，北京丰台区域接连出让多块高价土地。分别为华润首开平安联合体以86.25亿元拿下白盆窑高价地块；葛洲坝以49.5亿元取得丰台樊家村地块；中铁建方兴联合体以50.25亿元取得南苑乡石榴庄村高价地块；中粮首创天恒联合体以85.95亿元取得南苑乡槐房村地块。

时至今日，华侨城高价地块周边的竞品地块已接连入市销售，这对于尚未入市的华侨城带来不小压力，原本被调控压制而日益减少的高端改善型客群再度被蚕食。

“已经启动蓄客的新著东方，在入市伊始就将面临北京豪宅市场全方位的考验。”一位豪宅代理机构从业经验丰富的人士分析，从入市时机、政策走向、周边竞争等方面来看，都对新著东方构成一定挑战。3月时，该项目进入前期蓄客阶段，按照当时销售人员的说法，新著东方将在六七月正式开盘。然而，单价高于8万元/平方米的豪宅产品几乎难以获批。事实上，新政实施以来，北京新入市纯新楼盘的确没有超过单价8万元的项目。

显而易见，当初拿地楼面价高达5.6万元/平方米的华侨城·新著东方销售价格若低于8万元/平方米，显然是赔钱的买卖，但若超过红线可能会面临无法取证。而且如果为了控制成本，让如此高端的项目以毛坯交房，必然难以将品质呈现出来。

面对高昂的土地和财务成本，在卖与不卖之间徘徊的新著东方亟须“友军”的加入。

谁来操盘

然而事无绝对。“实际上，两家公司的战略合作在5月初就已经达成。”一位知情人士告诉北京商报记者，现在只是对双方合作进展进行初步披露。

这意味着，华侨城北方集团与泰禾北京公司在5月初“达成战略协议，展开全面合作”之后的6月，华侨城还在北京产权交易所挂牌北京侨禧投资有限公司49%股权。这一举动似乎让人感到有些疑惑。

有业内人士猜测，要么当时泰禾无意投资新著东方，要么两家公司当时就该项目还无法达成协议。但华侨城挂牌该地块至少表明丰台高价地正在面临资金压力而亟须寻找合作伙伴，从而分担高企的土地成本以及不确定的楼市风险。

资料显示，6月8日，华侨城将转让北京侨禧投资有限公司49%股权的信息挂在了北京产权交易所网站上，从而引发业内外关注。北京侨禧投资有限公司正是2015年华侨城取得总价83亿元“北京第三高总价地块”的项目公司。由此，业界关于华侨城资金链紧张的猜测也接连传出。

据了解，不久前华侨城已将股权出让信息悄然撤下。

业内人士分析，从华侨城撤下出让股权信息以及本次双方签署协议披露来看，泰禾加入丰台高价地，参与后续开发可能性正在加大。但此前从华侨城计划出让49%的股权来看，新加入企业似乎仅处于投资者的地位。同时，华侨城丰台项目先前已定案名“新著东方”，并已进入蓄客阶段。

但泰禾在以往与其他企业合作开发的项目多数以操盘者姿态出现，产品打造、项目案名、销售策略无不刻下泰禾的烙印。一旦善于操盘高端产品的泰禾加入，项目未来在产品定位、设计以及销售策略上势必有一番调整。由此可知，未来双方在该项目上合作主次地位和角色安排方面都需要进一步协调。

除此之外，无论合作与否，新著东方都将面临周边竞品林立，以及北京豪宅入市价格的“8万元红线”等一系列难题。

北京商报记者 董家声/文 宋媛媛/制图