李宇嘉：“商改租”短期内或只是小众产品

题：《李宇嘉：“商改租”短期内或只是小众产品》

深圳楼市，总是聚焦在镁光灯下。

1月9日，深圳住建局发布《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿)，对“商改租”的改建原则等方面进行规范。为何商业办公要改成住宅呢？

高空置率，深圳楼市之痛

政策说得很明显，一是化解商业办公高空置率，二是增加租赁住房供应。

大家都明白，深圳存在空间“紧约束”的问题。当下，深圳写字楼的平均空置率在25%左右。其中，宝安中心区的空置率高达40%、前海的空置率高达70%。作为深港现代服务业合作区、自贸区、大湾区核心区，多重产业规划红利下，空置率不该这么高。

过去十几年，互联网、金融、地产、信息技术等行业，是深圳引以为豪的产业名片。咨询、法律、会计、设计、展示等行业的景气发展，使它们成为商业办公楼的消费大户，支撑着商办海量供应，也支撑着较高的租金。

深圳是创业之都、造梦工厂。狭小的空间集聚了2000万人口、185.8万户商事主体。但是，最近一年多来，受到“去杠杆”下资金回归实体、地产高位、高成本叠加“环保攻坚”等因素影响，深圳企业外迁有所增加。作为传统制造之都，宝安沙井工业区企业大量外迁。

另一方面，现在服务业的主导趋势越来越明显，大家都认为商办的需求大，加上规划支持，“工转商办”红红火火。近几年，现代服务业主导规划、各路资金大力追捧，工改逐渐开始向“类办公”(M0等产业研发)转型，各色产业园区都在转型升级，新型产业用地从深圳蔓延到了东莞、佛山。另外，商事改革后，居家办公受青睐，适应现代服务业节约式空间的办公需求。这些因素正在改变办公的形式，越来越多的写字楼被淘汰。

买房难，租房也难

“稳地价、稳房价”是长效机制。这意味着，未来房价不会大幅上涨，但如果不涨的话，房子的各种成本摆在那里，房价是稳不住的。因此，小幅上涨为多方接受。

对人口净流入的城市来说，既然高房价不能破，那就必须要做大租赁，将外来务工人群、新就业大学生等新市民的主体，纳入租赁这张新的保障网。深圳是具有虹吸人口效应的城市，不到2000平方公里的空间内，市民要获得基本的居住体面感，政府必须要担起这项责任。

2019年全国楼市焦点，属于深圳。据珊瑚数据调研结果显示，深圳年底二手房均价达到65516元/㎡，同比上涨8.65%，首次超过北京，位居全国第一(不包括港澳台)。与此同时，房租也跟着上涨，2019年下半年的租金不仅再次站上80元/㎡，而且超过历史最高值，达到每平方米月租金82.86元/㎡的水平。

近期，链家报告显示，10大城市80%的年轻人选择合租。85后选择整租的比例，比00后选择整租的比例，高出7.5个百分点；租房周期也变长，生活稳定性变高。租房是长期选择，不再是权宜之计。

短期看，“商改租”只有个案

左边是商办高空置率，右边是高租房需求，左右对接，商机不就来了吗？问题可没这么简单。“商改租”，早在2016年国家启动租售并举的国务院39号文就已提出，如果是商机，早被长租公寓和“二房东”挖掘尽了。

笔者看到的是，只有少量80-90年代的老旧或废弃的商办，改成了长租公寓。前面讲到，大量的商办写字楼，都是近年来服务业高速发展的产物。而且，旧改成本越来越高，容积率一再拔高。很难想象，各大中心区林立的几十层写字楼，如何改造为住房租赁。

另一个现实是，一些商办写字楼是高房价时代，用“价高者得”的方式，制造出来的“大白象工程”。这个沉淀成本，谁来买单？可以改为住房租赁吗？再看改造的成本。租房要接入明火、接入燃气，晚上还要住人，单就消防成本来讲，就是一笔不菲的开支。而且，商办的消防要求，远低于住宅。煤气、烟道、自来水等管道接入，卫生间改造，中央空调独户设置、外挂，原来的规划设计、建筑设计，并没有给这些设施留接口。虽然现在的建筑和设计技术、新材料，可以突破这些问题，但前提是，要花钱。改造后，租客能否支付得起租金，这才是最关键的。

长期看，城市空间大变局开启

至少在短期，笔者认为“商改租”只是个小众产品，无法大面积推广，只适合那些老旧或废弃的商业裙楼或写字楼。当然，政策思路也很清晰，“商改租”本质上是对土地用途的改变，但不用补缴土地出让金，这就是最大的规划红利。

商办租金在下降，空置部分每天都要花钱维护。如果同区域住宅的租金，一天天在上涨，涨到和住宅租金差不多的时候，或许就会有很多业主有“商改租”的想法了。加上有政策扶持，规划利好，未来房价也不再大涨，很多高收入人群也会选择租房，特别是对现在的90后、00后而言，租房是一种自然的生活方式，“商改租”的案例会越来越多。

看长期趋势，供需规律在商办市场显示威力很重要。商品房高价区域，比如深圳湾、后海、龙华中心、宝安中心等，一边是商办供应过剩，另一边是人口密集，对租赁的需求越来越旺盛。从趋势看，住宅租金会继续往上走，商办租金会往下掉，未来“商改租”会大面积地出现。(中新经纬APP)

李宇嘉