7月业绩普遍下滑三季度市场或将继续走弱

2019年7月，TOP100房企整体销售表现平稳，单月业绩与上半年均值基本持平，同比略高于去年同期。相比6月，百强房企7月销售规模环比降低近29%，同时考虑到上半年末房企冲刺业绩、大量已售项目延迟至7月备案的因素影响，虽然表面上看7月房地产市场似有淡季不淡的错觉，实则正加速转冷。

我认为，随着前期积压的市场需求陆续释放完毕，市场观望情绪愈加浓重。此次中央政治局会议也首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，释放了房地产调控仍需从紧执行的信号，预计8月市场将继续走弱。而9月特别是四季度之后随着企业供货的增加，百强房企的整体销售或将会有一定幅度的提升，但出现快速增长的概率不大。

01

百强房企7月业绩环比降低29%，市场加速转冷

2019年以来，中国房地产市场保持稳定增长预期，但行业整体规模增速较2018年放缓显著。1-7月，按照可比口径统计，TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右。从上半年整体业绩走势来看，百强房企7月单月的业绩规模略低于3月和4月，仅高于1、2两月，处于2019年至今的较低水平。

相比6月，百强房企7月单月操盘口径和权益口径的销售规模均环比下降近29%，其中有超8成房企单月业绩环比下降。考虑到6月末房企冲刺业绩、大量已售项目延迟备案的因素，百强房企7月销售虽与上半年均值基本持平，但市场实则正加速转冷。预计下半年或将延续上半年的走势，7、8两月市场会与1、2月较为接近，8月市场将继续走弱表现为销售下滑。

02

TOP50房企权益金额门槛大幅提升，竞争格局加剧

2019年1-7月，除TOP10房企外，百强房企各梯队权益销售金额门槛较去年同期都略有提升。其中，TOP20和TOP30房企权益金额门槛为569亿元和401.6亿元，分别同比提升4.5%和3.1%。TOP100房企权益金额门槛101.8亿元，与去年同期基本持平。而TOP31-50梯队房企竞争格局加剧，TOP50房企的权益金额门槛较去年同期大幅提升15.5%至279.7亿元。

03

近6成规模上市房企累计增速超20%，表现强于行业整体

从企业表现来看，碧桂园7月单月实现全口径销售金额590亿元，累计业绩4485.4亿元，在操盘、全口径、权益三大金额榜中继续稳居行业榜首的位置。2019年以来TOP3龙头房企提质控速，规模增速持续放缓。1-7月，碧桂园、恒大的全口径业绩规模较去年同期分别同比微降2.8%和5.5%。值得注意的是，三家龙头房企7月单月销售规模在环比下降的同时，也显著低于上半年的业绩均值。

而对于TOP3之外的标杆上市房企而言，这部分房企中有近6成房企2019年至今的累计业绩增速超20%，表现强于行业整体。其中，世茂、远洋、越秀、中骏、禹洲、宝龙等房企累计业绩增速较高。另外，保利、绿城、正荣、金茂、建业、首创等房企7月单月业绩表现较为突出，较去年同期业绩同比增幅较大。

04

二季度后企业融资收紧，下半年延续偏紧的融资环境

2019年，房企第一和第二季度的融资情况有比较明显的不同。其中，一季度的融资环境延续了2018年底以来适度宽松的态势，使得整个一季度的房企融资出现了“小阳春”，房企1月的融资额还达到了近两年来的新高。而二季度以来，由于4月整体融资环境有所收紧，5月发布了23号文限制房企融资，房企融资规模有较为明显的减少，融资成本也有显著提升。预计随着房企偿债潮的到来，下半年房企的融资环境将以偏紧为主。