或将撬动数万亿元住房租赁证券化市场

年轻人你该买房还是租房?央行货币政策委员会委员樊纲表示,如果年轻人工作和收入还不稳定,可以就租个小房子住;如果要结婚了,双方父母和长辈的“六个钱包”(夫妻两个钱包+爷爷奶奶两个钱包+姥姥姥爷两个钱包)能一起凑出首付,建议还是买房好。“六个钱包”的梗由此而来。不过,动用了“六个钱包”那以后的养老问题怎么办?

知名房产专家海浪表示:现在在大城市买房要动用“六个钱包”啊,再过10年在大城市买房“六个钱包”肯定都不够用了,所以到时候只能贷款租房。

对于城市租房一族来说,利好的消息来了。4月25日下午,中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下称《通知》),对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确,并将在审核领域设立“绿色通道”。

为什么要实行房租赁资产证券化?资产证券化,是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持,通过结构化设计进行信用增级,在此基础上发行资产支持证券(Asset-backed Securities, ABS)的过程。实行房租赁资产证券化其实主要是为了解决租赁房企资金回笼较慢的问题。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段,去年已经开始试行。REITs有利于住房租赁市场发展,投资者也分享租金收入和物业升值带来的收益。房租赁资产证券化将助推长租市场,尤其是长租公寓的发展。对于一、二线城市房企来说是个大利好。

住房租赁资产证券化目前有多种试点类型。据国泰君安研报统计,2017年已经获批的包括私募抵押型及类 REITs(不动产信托投资基金)、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)、 ABN (资产支持票据)等已达 500 亿元。但是,这些资产证券化产品当中,私募抵押型 REITs 和类 REITs 仍是主流,且债权性质 REITs 居多。

根据国际经验,未来与国际接轨发展标准公募ABS、股权性质 REITs是发展趋势,企业也将会从现阶段的融资需求转变到未来的资管模式。券化已经初具规模,但市场上还未出现标准REITs。目前,国内发行标准REITs遭遇的主要瓶颈有法律法规不健全、税收政策缺失、监管主体不明确、市场准入门槛高和收入覆盖比例低等问题。

“权益类资产证券化产品,才能真正实现投资者的风险共担,让中介成为纯粹的中介,金融机构只提供服务,不承担风险,风险和收益都在投资者。”专家认为,权益型公募REITs,不仅可以为居民提供一种长期性投资产品,参与房地产市场投资,还可以解决企业的融资问题,提高现金流、降低财务风险,提升住房服务,同时又有助于化解金融风险,是一举多得的创新。

戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰认为,以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环,有利企业提高资产运营管理能力提升项目投资收益。

民生证券认为,在政策积极推动和房地产行业去杠杆、融资难的背景下,REITs在中国还处于起步阶段,未来发展空间广阔。随着资产证券化市场的健全及产品的成熟,房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升,REITs将撬动数万亿元市场。