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从438亿收购万达文旅看孙宏斌并购逻辑:划算+安全

时间:2017-07-21 11:29    作者:文辉   来源:中国网    热搜:安全,安全

“631.7亿元收购万达商业13个文旅项目和76个酒店项目”到最终“以438.44亿元收购13个文旅项目91%股权”,看似收购项目缩水,资金凭空增加142.69亿元,但孙宏斌却说,很满意。

短短九天的巨变,想必应该是孙宏斌收并购史上最惊心动魄的一次了。孙宏斌和融创也因此屡上头条。不管是前期的框架协议还是最终与万达、富力之间的交易转变,尘埃落定却也拷问着一路收并购的孙宏斌:到底值不值?

这笔交易整体划算

与万达之间的交易对于融创来说到底是不是划算?

资料显示,13个文旅项目涉及的土地储备总建筑面积约5897万平方米,自持面积约为924万平方米,可售面积约为4973万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%,最终作价438.44亿元。

孙宏斌表示,交易结构调整之后,对融创而言有了更好的流动性,降低了融创的负债水平,同时,融创未来有机会在文化旅游产业等方面发挥专业性和规模性的发展。

摩根士丹利发布研究报告称,这对于融创而言是一项好收购,将为其带来正面影响,基于约4970万平方米的土地储备,摩根士丹利估算,这些可售资产价值约合7700亿元。

此前,孙宏斌在接受媒体采访时曾流露出对文旅项目极大的兴趣,对于酒店部分,他则表示哪怕酒店资产的钱摊到文旅项目上,那也是很划算的。

第一上海证券根据融创中国7月19日发布的公告分析,将融创所需承担贷款、项目账面现金以及融创未来20年需要支付的品牌许可使用费均计算在内,融创获得的土地平均楼面价成本仅为1600元/平方米。同时,由于该资产包中,大部分项目已经处于在建状态,这意味着,融创买入这13个项目的实际楼面地价,低于1600元/平方米。

王健林表示,“融创得到13个万达城,分布在一二线城市的低成本销售物业,使融创财报合并收入和利润大涨,两年内,可助力融创进入房地产企业收入前两名。此次融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额,整体交易还是划算。”

从本次交易来看,孙宏斌的收购逻辑的确有所转变:从越收购越大,到越收购越安全的战略布局,因此,这也是他甘愿承担原酒店交易对价的折让部分,也不盲目接手自己不擅长的酒店最大的原因。

1.3万亿货值可供5年发展需要

孙宏斌多次在公开场合表示,融创从去年开始就不在公开市场拿地,而是专注于并购,这是融创的优势。

据媒体不完全统计,2017年融创已发起8次并购,总计获得了3250万平方米土地——这些项目总建筑面积达6707.46万平方米,其中可售面积达5514.42万平方米(权益面积约4500万平方米)。

7月19日,融创438.44亿收购万达13个文旅项目91%股权,可售面积约4973万平方米。

第一上海证券的研究数据显示,融创中国目前土地储备超过了1.5亿平方米,跃升至行业前三,仅次于中国恒大和碧桂园。

专业机构的数据显示,截至6月底,融创未销售部分的总货值或达1.3万亿元,能保证未来五年业绩发展需要,如果加上万达文旅地产的可售货值,融创的总货值的确惊人,总体项目销售净利率也在10%左右,有的甚至超过20%。而融创中国目前土地储备已覆盖50余个城市,平均土地成本为5800元/平方米。目前土拍市场拿地土地成本基本已过万。

孙宏斌并购的逻辑就是“便宜”。

他说,“我们希望拿到价格合适的土地,而现在公开市场的地价是偏贵的,只有并购市场有机会拿到价格合适的土地,融创对土地的判断能力、决策能力和操作能力比较强。”

对于市场对其大举并购而迅速提高的负债率表示担忧,孙宏斌则率性大手一挥说道,“有什么可担心的?”“今年是融创负债率的拐点,今年以后融创负债率将会下降。”

“去年年底,我们账上的现金流是698亿元,上半年账上有900多亿元现金,我们能动用的大概有500亿元,我们现金流压力并不大。”孙宏斌一席话也给市场吃了一颗定心丸。

孙宏斌多次提及“内容”

孙宏斌此前在接受媒体采访时多次强调“内容”二字。

从孙宏斌战略投资链家、乐视和万达商业的大文旅项目等综合起来看,并不只是收购土地那么简单,他将目光放在了布局一个有价值的未来。

从对乐视系的投资来看,孙宏斌曾向媒体回应称,“对于房地产公司来说,一个是科技创新一个是消费升级,投资乐视主要是因为看中他大娱乐和大文化的内容,这些将来会是一个方向。”

他表示,融创与乐视未来一定会有连接,我们希望每一个房子都会放一个乐视83寸的电视,那是一个什么概念?日后我们还可以把更多的内容都放进去。

对于万达文旅项目,孙宏斌更是直言“这是个好东西”,“我们相信融创和万达会在文化旅游产业、大健康产业等方面有更多更好的合作,融创也会和万达在电影等其他领域进行深度的战略合作。”孙宏斌正将试图延伸融创在文旅等大健康、大旅游产业方面的触角。

在孙宏斌的最新计划中,今年融创将拿下超过3000亿元的销售额,他透露,“7月份销售会超过200亿元,因为现在销售许可证很难拿,8月份以后销售能够保证在300亿元以上。主要是我们的销售量非常大,融创的销售回款与销售额基本上是平的。”

良好的销售预期为融创的收购动作做了最好背书,对于融创中国来说,此次以438亿元撬动文旅地产万亿市场,打破边界为融创获得更为均衡发展空间探索了更多可能性。

从438亿收购万达文旅看孙宏斌并购逻辑:划算+安全

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