北京商住新政效果显现商住房价格普遍下降1万元/平

21世纪经济报道记者发现，最近北京很多商住房项目开始对外销售，由于今年3月26日北京出台了商住房新政，导致新开盘的项目价格纷纷下跌。北京统计局的数据显示，1-5月北京全市写字楼为60.2万平方米，下降52.3%。最近2个月，北京写字楼销售降幅更大。

北京平谷区某个最近开盘的商住项目，对外售卖价格是每平方米1.3万元起步，由于是4.2米层高，部分可以分隔为两层，合计单层的话，也就每平方米6000多元。一个单层几十多平方米，双层达近百平方米的商住楼，也就几十万元。

尽管上述商住楼不能贷款，但是价格如此之低，商住单层价格已经到了同区域住宅的不足一半水平。

21世纪经济报道记者发现，最近很多商住房项目开始对外销售，由于今年3月26日北京出台了商住房新政，导致新开盘的项目价格纷纷下跌。

中原地产首席分析师张大伟指出，北京商住价格最近几个月每平方米跌了1万元(单层合计5000元左右)，跌幅在10%-15%左右。住宅价格也有下降，但是降幅没有这么大，这就形成了商住价格与住宅价格的巨大反差。

“因为住宅可以挂户口，小孩可以上学，商住现在买也不能贷款，也不能挂户口。”张大伟认为，有的地区商住价格只有同区域住宅价格的1/3也很正常。

北京商住价格下跌

根据21世纪经济报道记者了解，目前北京商住价格下降的情况比较普遍。

以上述北京平谷区某商住楼盘为例，近期新开盘的一个项目和2016年6月左右同区域的商住楼价格接近。在3月26日之前，本地同区域的类似面积商住房价格需要上百万元。同区域已经售卖的商住房价格去年是每平方米1.6万元，今年3月已经上涨到2.6万平方米左右

这意味着新开盘的商住房价格，已经跌到和去年同期差不多的水平。新开盘的商住楼价格这么低，原因是现在商住房限购，也不能贷款。一位销售人员指出，要买商住房的话，需要注册公司才可买，贷款也不行。

今年3月26日，北京市建委公布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。该公告规定，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准不得擅自改变为居住等用途。

公告还规定，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。但是，个人购买应当符合“名下在京无住房和商办类房产记录的”、“在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”的条件。另外商业银行暂停对个人购买商办类项目的购房贷款。

更为关键的是，新卖的商住楼有无上下水，仍无法保证。有些城市商住楼有上下水条件而还未交付的项目，甚至被拆除了部分设施。

“商住房的购买也是有风险的，新开盘价格销售上会和正常的商业用房有一个折扣。”中国人民大学商学院不动产研究中心执行主任况伟大认为，近期商住楼价格下跌是正常的。商住楼要做商业办公，而不是住宅。

21世纪经济报道记者了解到，二手商住楼价格也在下跌。以北京东五环以东草房地铁站的商住楼北京像素为例，目前其二手房报价在每平方米5万元左右(单层合计每平方米25000元)，相比3月26日北京新政前的每平方米约6万元的水平，每平方米价格下降了1万元左右。

商住楼的产权证上写的是写字楼，只有50年产权，有的是民用水电，有的是商业水电，一般都有燃气。上述北京像素是双层LOFT形式，按照单层计算，每平方米只有2.5万元左右，相比3月26日之前的水平，跌幅在17%左右。而同等区域常营有的住宅价格为每平方米7万-8万元，目前同等区域的商住价格几乎只有住宅价格的1/3左右。

近期北京像素多个房地产中介再次开门，有的是卖别处的住宅，有的则做出租业务。有一名中介人士告诉21世纪经济报道记者，目前还没正式做小区的房子销售，价格的确有大幅下降，主要原因是，目前买商住二手房也需要社保等限制，还要一次性付款，无法贷款，所以价格难以上去。

调控后商住房销售大降

中原地产首席分析师张大伟指出，最近几个月商住房价格每平方米降低1万元很普遍。

张大伟表示，很多商住现在报价低也有风险，因为新开盘的一些楼盘上下水、燃气等无法保证。很多新的商住价格超低可能有问题，比如有些在网上公布每平方米只有1万多元，合计单层只有五六千元。光建筑成本以及土地费用等加起来都接近这个价格，超低的商住楼要好好去现场考察。

21世纪经济报道记者了解到，很多商住楼价格显得比较低，因为大量的商住楼是双层的LOFT，合计到单层有的只有每平方米1万多元。即使是没有上下水的纯写字楼，实际价格也不高，一般也只有同区域住宅价格的一半左右。

中国社科院财经院博士后丁如曦认为，目前北京商住价格下降，是调控的结果，因为房价高导致泡沫较大。作为一线城市，实际上北京住房还是供小于求的，整体的需求量很大，政策应该不断改善调整土地供给。

“短期商住房价格的下跌是挤泡沫的状态，居民买房趋于理性，不像之前楼市的疯狂，政策调控加上居民买房的谨慎，使得商住房价格处于一种合理的回归。”丁如曦说。

北京统计局的数据显示，1-5月北京全市商品房销售面积为360.6万平方米，同比下降26.8%。其中，住宅销售面积为230.2万平方米，下降24.6%；写字楼为60.2万平方米，下降52.3%；商业、非公益用房及其他为70.2万平方米，增长14.3%。

而1-2月，北京全市商品房销售面积同比下降1.8%。其中，住宅销售面积下降10.4%；写字楼下降30.9%。最近2个月，北京写字楼销售降幅更大。

不过，北京写字楼库存很低。北京市建委数据显示，4月份北京写字楼库存只有300多万平方米，只有全部商品房库存的1/7左右。