个人商业房贷利率机制调整有利于发挥市场作用

日前，中国人民银行发布公告表示，今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

新发放商业性个人住房贷款利率发生变化，自然引发了网友的热议。有的网友急切地想知道，这对房价的影响到底有多大；有的网友很担心，自己刚办完商业性个人住房贷款是否有影响；还有网友开始咨询就这个变化未来买房到底要怎么办？

事实上，新发放商业性个人住房贷款利率的改变是一件非常自然的事情，因为在这之前，贷款市场报价利率(LPR)形成机制正在经历改革完善。

人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问时对于公告发布背景的解释很好地回答了网友们的疑问。他表示，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。

那调整将从什么时候开始呢？据以上负责人表示，2019年10月8日是定价基准转换日。

“在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。”他给担忧人群也送去了稳定剂。

而对于改革后个人住房贷款利率如何定价？公告也给出了详细的规定。据悉，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

除此之外，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

据了解，利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

“目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。”他说。

此外，他针对公告对于居民家庭的影响，给出了回答。他表示，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR计算为4.85%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

融360大数据研究院分析师李万赋对中国经济时报记者分析指出，从短期的实际利率水平来看，对绝大部分购房人来说，影响不大。后期，如果LPR利率下调，根据央行的这一规定，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调，但是需要注意的是，这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。

不过，中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼也称，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会基本保持不变，房价上涨较快的热点地区或将有所上升。

（文章来源：中国经济时报）