香港楼市调整，领展00823-HK要“凉凉”？

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领展（00823-HK）是首家于香港上市的房地产投资信托基金（REIT），前称为“领汇”，乃香港房屋委员会分拆旗下大部分商场及停车场而成立的房地产投资信托基金。

房地产投资信托基金（REIT）通过发行基金单位筹资进行多元化投资，将物业投资收入以派息的方式分配给股东。房地产投资信托基金的定义包括须满足每年向基金持有者派发不低于90%的应缴税收入，而且这类型基金的税率较低，因此能够为基金持有者带来稳定的股息收入。自上市以来，领展经营审慎，且维持几乎百分之百的分红，因而深受香港收息投资者的喜爱。

近年，领展不断通过出售和收购，来优化投资组合和提升资产价值，取得了稳步发展。基金最近宣布以120.1亿港元出售12宗香港物业，详情如下。截至2018年9月30日，这些物业的合计估值为90.88亿港元，收购价较总估值溢价32.1%，基金预计扣除费用后的出售净收益可达27.876亿港元。这些物业截至2018年9月30日止六个月（2019财年上半年）营业额合共为2.35亿港元，相当于领展期内总收入的4.8%。

领展计划将出售所得款项用于扩张以及一般企业用途，包括而不限于偿还债务及回购基金单位。

领展非常审慎地优化物业组合和执行扩张战略。2015年4月1日收购北京欧美汇购物中心，踏出进军内地市场的第一步，随后缓慢而有序地通过收购方式布局一线城市，见下图。于截至2018年9月30日止的六个月，北京欧美汇、上海领展企业广场1座及2座以及广州西城都荟广场合计贡献收益8.84亿港元，同比增长54%，物业收入净额则达到6.84亿港元，同比增长49%。国内项目贡献的收益和物业收入净额分别占领展总收益的17.9%以及18.2%。

与此同时，基金通过出售来实现物业的升值收益，并通过资产升级来优化现有的香港物业组合。

截至2018年9月30日，领展于香港的零售物业及停车场估值合共达到1,826.3亿港元，香港九龙东的发展中物业海滨汇估值为99.19亿港元，而其内地的物业组合（不包括拟收购的北京罗斯福广场）估值为172.46亿港元，投资物业的合计估值为2097.9亿港元，较年初时提升3.3%。内地物业组合的占比为8.2%，这可能与香港楼价较高有关。

自上市以来，领展的分红持续增长，从下图可以看到，随着业务的优化和提升，每基金单位分派收益也逐步提升。

最近，香港楼价出现调整，特区行政长官提醒不要幻想政府出招救市，国际货币基金组织在评估报告中表示香港楼市急剧放缓的幅度高于预期。美国的加息周期或尚未完结，香港楼市的调整可能会更进一步。

楼价调整可能影响到领展的续租租金调整率，而加息则可能提高用以进行物业估值的资本化率（此比率越高，得出的估值越低），中美贸易纠纷不明朗可能影响全球的营商环境进而影响到香港的消费气氛，拖累租金增长，尤其考虑到香港物业仍占领展物业组合的大部分。

截至2018年9月30日止，领展的基金单位持有人每基金单位应占资产净值为85.41港元，高于当前市价78.95港元，尤其值得一赞的是，该基金持续回购基金单位。当然，若楼价调整幅度过大，未来的资产净值或出现下跌。不过从前边我们列出的数据可以看出，领展一直小心谨慎地进行业务扩张，不停步但也不冒进，内地业务的扩张也有序进行。此外，领展的香港物业项目主要位于成熟的社区，有稳定、刚需为主的消费群，加上其稳健的经营作风，或可在逆风中继续前行。