宝龙地产1238.HK：租售双轮驱动，物业开发周转提速

3月26日晚宝龙地产发布2017全年业绩，27日于香港召开业绩发布会，宝龙地产总裁许华芳先生等出席业绩会。

一、业绩概述

2017全年，收入约人民币155.93亿元，较2016年同期上升9.1%；租金及物业管理服务收入约人民币18.04亿元，较2016年同期上升约29.7%，其中租金收入较去年同期上升42.8%，上涨幅度显著；毛利率33.5%，保持行业领先水平；净利润为38.68亿元，较2016年同期上升约40.7%；核心盈利约人民币22.66亿元，较2016年同期上升约40.8%。

公司的业务板块分为物业开发、物业投资、物业管理服务和其他物业开发相关服务，其中物业开发是宝龙地产的主要收入来源。2017年，宝龙地产合同销售达人民币209亿元，较2016年同期上升约18.4%，主要是交付物业增长所致。2018年公司的物业销售目标是350亿元，同比增加67%。公司在物业开发方面，将加强高周转，打造369体系：3个月完成方案，6个月开始预售，9个月资金回笼。

商业运营方面，2017全年租费收入约人民币1,804百万元，同比增长29.7%，过去五年的复合增长达到26.7%，租金收入维持稳健的增长。2018年将有三个广场开业，2019年则有9个广场开业，未来租费收入预计能保持良好增长。

商业物业的地域分布方面，长三角占一半，其次是黄渤海地区。宝龙地产深耕上海，近两年开始加速扩张，深入布局长三角经济圈，并将版图延伸至环渤海、中西部地区，未来或会探索粤港澳大湾区的布局。

随着线上获客成本的增加，互联网巨头开始进军线下，宝龙地产作为线下商业巨头之一，拥有36家商场，三百五十万方商场管理面积，年客流量4亿人次，业态涉及儿童、餐饮、超市、数码包罗生活细节。宝龙地产积极探索新零售，成立创想实验室，建立新零售探索平台，与国内多家知名互联网公司展开合作。融合线上消费实现流量导入，运用云计算、物联网和大数据等技术提高坪效等，改善现有的项目，提升经营效率和收益。

与此同时，宝龙地产商业广场轻资产布局也取得卓越进步。2017年义乌宝龙广场、重庆涪陵宝龙广场两家轻资产商场开始运营。

酒店方面，宝龙地产拓展自有艺术酒店品牌，推出艺术酒店，包括艺珺、艺悦精选、艺悦三条产品线，全年酒店收入目标6.8亿元，2018年阜阳宝龙温德姆至尊豪廷大酒店将会开业运营，届时酒店收入或会进一步提升。

2017年公司经常性收入增速加快，在物业开发基数不断变大的背景下，经常性收入占营业收入的比例仍较2016年显著提升。

土地储备方面，公司2017年新增投资获取项目总建面总计386万平方米，平均土地成本6,162元/平方米，2017年总新增货值约700亿元，新进入南京绍兴、舟山等城市，，长三角布局更加广泛深入，2018年投资战略将深化长三角布局。

截止到2017年末，公司总土地储备建筑面积达到约1400万平米，其中大部分位于一线及重点二线城市，按面积计算，一线城市占比19.1%，二线城市占比53.8%，三、四线城市占比27.1%。值得一提的是，宝龙地产坚持低成本土地策略，总土地平均成交价为2131元/平方米，仅占销售均价15.9%，远低于行业平均水平。低成本优质的土地储备将为宝龙地产持续良好的增长打下坚实的基础。

财务方面，公司净现金借贷比有所上升。截止2017年12月31日人民币355.36亿元债务，其中一到两年内到期的是26.2%，期末现金余额为99.62亿元，充足的现金保证了财务状况的健康。

融资成本方面，宝龙地产的加权平均融资成本为6.29%，略微有所提升。2017年，穆迪上调宝龙地产评级，长期企业信用评级从B2升至B1，优先无担保票据评级由B3升为B2，评级展望稳定。标准普尔亦上调宝龙地产评级，长期企业信用评级从B升至B+，优先无担保票据评级由B-升为B，评级展望稳定，反映出权威评级机构对宝龙未来保持稳健、快速发展的信心。未来，拥有境内境外双融资平台的宝龙地产，可以利用多融资渠道，将融资成本稳定在一定的水平。

二、业绩会问答（格隆汇整理）

Q：公司管理层去年中期时对公司销售目标比较保守，2018年销售目标的68%的增速明显比过去提升，公司是如何考虑的？公司过去的毛利率水平比较高，主要是商业地产的毛利率比较好，未来加大住宅占比，会不会影响毛利率？2017年底负债率有所提升，未来公司负债率会不会提升？另外，可否介绍下海口宝龙城项目的情况以及公司的权益占比？

A：过去公司的大逻辑是稳步经营，精益求精，对规模发展也不会硬性的追求。当时我在五年发展计划中划了两条线，保持行业50强，商业地产5强内。当地产保持一定规模，才能有资源优势。其实公司每年规模都在增长，但是相比而言其他同业的增速要快一些，未来公司就是保持行业的地位。

客观来说是商业的毛利高一些，但是公司无论是怎么发展，坚守的一个原则就是低土地成本，未来有信心保持30%以上的毛利。

对于负债率，我认为是偏高了，去年的报表来讲，主要是上海少了50-60亿的现金流，去年上海销售由于调控，全封了，使得负债升高。公司对负债的考量主要是不去借贵的贷款，有合理的融资和便宜的土地就去做，如果不合适就宁愿放弃。

关于海口项目，效益是很高的。二期跟政府有协议还有200多万方，但是还没走完招拍挂，所以能不能拿到还未知。公司的占比是百分十二十几，还有49%是原土地方，剩余百分之二十几是合作公司，项目操盘是公司操盘的。

Q：今年公司的销售目标增速提高，请问下土地储备货量是否足够？了解下海口及宁波地区2018年的销售情况？2018年公司融资成本会控制在哪个范围？

A：关于货量和供应，公司的土地储备全部位于优质的城市，对于未来3年的土地供应，已经达到75%，今年和未来的拓展力度还会加大，总体来讲，今年有680亿的货量，已经有85%到95%已经拿到土地，只有少量需要在一二季度拿地，所以公司的货量是充足的。

从推货量看，今年销售大头是上海、杭州、宁波和海口，分别占20%，12%，13%和11%。

至于融资成本只能说随行就市，估计新增融资成本会导7%左右，因为存量的影响，加权融资成本要低一些。

Q：线上有一些积累，线下公司加租的空间有多少？公司未来三年有很多商场开业，租费是不是有惊喜？

A：商业运营这个行业难度很大，公司坚定在这个行业发展，是因为行业竞争者少，很少人做，而且现在大中产消费升级的趋势。线下加租情况各个项目差异很大，不能一概而论，现在行业变化是互联网开始回归线下，现在能把原有的客户资源数据化，对商场商家的更换具有很大的指导作用，线上线下的结合对未来的影响是翻天覆地的，未来5-8年智慧商业会很不一样。

明年有9个物业开业，到后年会反映。相对于万达，宝龙的租金是比较低的，有提升的空间，宝龙现在主要采取保底+业务抽成（约45%）的模式，现在公司注重提供极致的服务，来提高销售额，进而提升租金收入的水平。

Q：2017年公司的现金流以及2018年公司现金流的指引？

A：2017年现金流情况，销售回款162亿，租金及管理费和其他收入是22亿，现金流出方面，工程款是70.5亿，土地99亿，利息19亿，税金17.5亿，酒店运营费用13.5亿，三费14.23亿，分红7.6亿。

2018年预计销售回款270亿，租金管理费及其他收入30亿，工程款105亿，土地款现在只列了去年未付的21.5亿，实际支出以拿地为准，利息25亿，税金30亿，酒店费用15亿，三费20亿，分红10亿。