鲁商生活服务一直以来通过建设智慧社区的先进技术标准化管理系统来提升运营效

根据媒体报道，港交所对上市申请人利润红线，令瑞安新天地上市折戟，也让另一家排队上市中的物业企业——明宇商服上市前景变得暗淡。

为了达到上市要求，有些今年递交招股书的物业企业就在2021年年度夸张得实现了利润大跃进就比如脱胎于鲁商发展的鲁商生活服务有限公司，就在2021年前10月实现了72.86%的净利润增幅，达到6140万元不仅突破了港交所的盈利要求，也为上市后股价的高走奠定基础

但是，这样好的业绩背后的含金量却并不高根据公司披露的信息，当年的净利润仅比应收账款多出40多万元不仅如此，从2018年至2021年10月的三年零十月间，鲁商生活服务新增的贸易性应收账款及贸易应收票据占当年度净利润的86%，31%，86%和99%这不仅给外界提供了一个灰色的想象空间:利润的增长是靠调表调出来的吗

运营效率显著提升

根据港交所新规，主板上市申请人于3年营业纪录期的股东应占盈利必须符合以下最低要求:最近一个财政年度不低于3500万港元，及前两个财政年度累计不低于4500万港元盈利规定上调幅度为60%

巧合的是，鲁商生活服务的净利润恰恰是2020年开始突破3500万这条红线的2018，2019年，公司的净利润一直没有超过3000万元而到了2020年，突然就增长至4500万元，增幅达到56.8%，而当年度收入的增幅只有25%利润的增幅超过收入的增幅，有可能是因为公司的运营效率提升带来的

招股书显示，鲁商生活服务一直以来通过建设智慧社区的先进技术，以及标准化管理系统来提升运营效率。业内人士分析认为，今年1月1日港交所盈利新规正式实施，物业公司上市难度增加，这意味着鲁商生活服务的二次IPO之旅也充满不确定性。。

但是，和净利润接近的新增营业收入，却让鲁商生活服务运营提效的质量大打折扣尤其是从2018年到2020年的三年中，鲁商生活服务的贸易性应收账款中，来自于关联方的，一直超过第三方2020年两者的当年度账面余额比例甚至接近8:3由于新增应收款规模接近利润，而关联方又贡献了高比例的新增应收款这就容易让人担心净利润增长的真实性

账面现金便成为鲁商生活服务自证利润含金量的一个重要指标。

利息收入低于现金增幅规模

鲁商生活服务的招股书，也确实做到了这一点从2018年到2021年前10月末，公司的账面现金年年大幅增长

2018年年末的现金还只有9177万元，到了2021年年末已经飙升至2.67亿元，其中很重要的一个原因就是关联应收款的结算增加。

可是，令人诧异的是，尽管公司的账面现金持续高增长，但是利息的赠速度却变动不大在2018年时已经达到了4432万元，而到了现金规模达到1.63亿元的2020年，全年利息收入也就5773万元2021年账面尽管有2.19亿元，又较2020年年末增长不少，但是前10月的利息收入也只有5511万元

根据招股书的信息，鲁商生活服务的现金分两部分，一部分存在银行，另一部分存在了有关联关系的以2021年10月31日的2.67亿现金为例，其中，6044万元，放在了银行，剩余的2.06亿放在了山东商业集团财务有限公司其他年份，存在银行更多比如，2020年存在银行的存款是1.14亿元，4872.9万元存在了集团财务公司

按理存款规模越多，利息收入肯定越高但事实却存在很大出入2020年的1.14亿元存款只换得了13.3 元利息，年化手气只有0.1%，比同期的活期存款的利率还低，2021年的6044万元，却收到了43.8万元利息，折合年化收益达到了0.7%，虽然高于活期利率，却仍然低于一年期的存款利率

相比之下，放在集团财务公司的利息收入要高出很多比如2020年，鲁商生活服务把4872.9亿元的存款放在了财务公司，收到的利息就高达594万元，折合年化收益超过12.19%不过，2021年放在集团财务公司的现金利息收入就只有507.3万元，折合年化收益就只有2.4%，不仅比2020年的收益率低，也低于一年期的银行利率

为什么存在集团财务公司的钱越多，现金的年化收益率反而却变低了。

决定存款利息的因素有两个，一个是利率，一个是存款时间如果，存款利率不变，时间越长，利息收入越高，反之，则利息收入越少

由此可以得出一个推测，2021年鲁商生活服务存入集团财务公司的钱虽然变多了，但时间可能却变短了，自然无法取得像往年那样的现金收益率。

不过，这个猜测尚未得到公司方面的证实和讯房产就相关问题通过鲁商生活服务的HR部门邮箱，以及鲁商生活服务的关联企业——鲁商发展的董秘办等部门发出问询提纲，想了解答案，但最后都没有得到回复