楼市“定向加息”了吗？

五一小长假转眼结束，和往年看房子买房子的热潮大不一样，市场现在讨论最热的话题是“定向加息”——北上广深等一线城市的房贷利率折扣，在一波又一波政策的冲击下逐渐缩水，从去年底的8.5～8.8折上行到目前的基准利率附近。

加息减息是央行利率政策分内之事，“定向加息”虽可形象描述当前按揭贷款价格上行的趋势，但容易给人一种错觉，即监管部门介入了这些城市的按揭贷款定价。事实上，无论是从公开消息还是记者了解的实际情况来看，按揭贷款的定价基本上是银行的自主行为，只是综合了各方因素的结果。

首先是额度。去年大部分银行表内新增信贷都来自房贷，这说明银行整体面临“资产荒”的情况下，房子还是整个社会信用链条中最核心的抵押品，将有限的信贷资源配置其中是经济意义上的最优选择。不过这种局面今年初已被打破，在楼市分城施策差别化调控的大框架下，今年银行在一线城市投入的信贷资源同比是收缩的，其直接结果自然就是价格上行。这对银行来说没什么坏处，既符合政策也有实际收益，这种局面以往每次调控都能见到。

其次是成本。从去年四季度开始，同业市场的挤泡沫在成本和收益两端对银行的经营提出了挑战。虽然从一季度报表看，负债端的成本压力还没有显著传导到资产端，但如果对同业和影子银行的监管政策持续收紧，那银行迟早会面临两个很现实的问题：一是资金成本如果上行，资产端的定价跟不跟进？二是如果往年同业这块的利润空间没有了，从全局看该拿什么去补？

但在当前的市场格局下，要平衡好这两个问题很不容易。去年至今，美联储两次加息，中国央行跟进调整的都是银行间市场价格，而不是基准利率。在国内银行的资产负债组合中，核心的定价标准是基准存贷款利率，这也是为什么我们看到的局面是房贷的折扣在逐渐减少甚至取消，而不是价格中枢在上行。这种局面决定了房贷市场的资金价格只会温和上行，而不是根本性的趋势变化。

可能很多人会算月均按揭成本，但这不是一个核心的问题。确实，在价格上行的情况下，贷款人的按揭成本将会上升，但考虑到首付成数只升不降，这块资产的安全性是有保障的。当前的政策组合对投资性贷款需求有更严格的甄选标准，这本身就是对系统性风险的一种对冲，对银行是有保护的。

尽管当前按揭贷款的定价在逐渐上行，但这样的资金成本在全社会横向比较依然比较优惠。以基准利率计，当前的按揭贷款纯商业贷款利率是4.9%，公积金贷款利率是3.25%，这是市场上相当有吸引力的资金价格。考虑到未来中国一线城市逐渐往城市群发展的大趋势，以及类似格局对国内资源分配越来越强的虹吸效应，无论从短期还是长期来看，商品住宅的供给缺口都会存在，这些市场上的房贷上涨压力不容小觑。

换句话说，当前的房贷定价上行既不是“定向加息”，也无法从根本上扭转大趋势。