“加息”寒风会吹落房价吗

鸡年伊始，央行“变相加息”重击楼市，房贷利率可能上调的消息刺痛着购房者的心，却也带来了泡沫挤出、房价下降的希望。在加息周期开启、严厉调控延续的预期下，1月全国土地市场大幅降温，出让收入超百亿元的城市仅5个，楼市长周期拐点真的来了吗？

“变相加息”

2月3日，春节假期刚过，央行“变相加息”便成为地产圈热词，常备借贷便利（SLF）、逆回购利率上调对开发商来说无异于当头一棒。之前，央行已于1月24日提高了中期借贷便利（MLF）利率。至此，央行最为常用的几种货币政策工具利率均已上调，逆回购操作更是在此后连续暂停，流动性收紧令楼市风声鹤唳。

虽然央行研究局局长徐忠2月7日澄清此次中标利率上行是市场化招投标的结果，是在资金供求影响下随行就市的表现，并非加息，但业内已普遍认为这一连串动作是货币政策全面逆转的信号，意味着2014年以来的货币宽松结束了，中性偏紧的加息周期已在路上。杠杆骤升、房价大涨、汇率承压的2016年模式将一去不返，引导资金有效进入实体成为迫切目标。

事实上，去年底的中央经济工作会议早已明确，抑制地产泡沫、防范金融风险和推进改革将是2017年重要任务，要严格限制信贷流向投资投机性购房。从监管层面来看，支撑房价暴涨的信贷放水已在去年下半年明显受到严控。央行此番上调逆回购利率，是在短期经济稳定、通胀回升背景下，对金融同业大幅扩张和天量信贷做出的去杠杆举措，与每逢年初银行信贷投放过快等因素也不无关系。

近日多家机构初步估算，2017年1月新增人民币贷款或刷新去年1月创下的2.5万亿元纪录高位，甚至达到2.8万亿元。部分银行已接到了央行信贷额度的调控通知，要求不同程度地收缩信贷投放规模。

有媒体报道，总部在上海（楼盘）的某银行近日接到央行“窗口指导”，要求2月开始全口径大力度压降新增贷款规模，包括对公和个人在内的所有贷款项目都需要提前一个月报备。目前，该行只有消费贷可以按时放款，其他都会延期一个月以上。

重击信贷

对于开发商来说，流动性收紧后融资成本加大；对于购房者来说，则是按揭贷款利率抬升后的月供增加。虽然央行暂时没有进行直接的加息动作，但货币政策收紧信号无疑将向金融机构传导，最终影响终端实际贷款利率。

开发商、购房者对贷款的高度依赖，从央行发布的数据可见一斑。2016年，以房贷为主要构成的住户部门中长期贷款全年新增5.68万亿元，占全年人民币新增贷款的44.9%。2016年1—11月，全国房地产开发建设本年到位资金来源中，企业自由资金比例仅为14.5%，为2001年以来新低。2016年上海一手商品房成交中，通过贷款置业的比例约95%，单笔一手房贷款平均金额高达254万元，分别比2014年和2015年上升66%和17%。

融360最新发布的报告显示，1月全国首套房贷款平均利率为4.46%，已呈上升趋势。海通证券(600837,股吧)首席经济学家姜超在研报中指出，按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较看，合理的房贷利率应在5.5%左右。央行确认货币市场加息的结果，意味着房贷利率存在大幅上调风险。

从楼市风向标北京（楼盘）的情况来看，继去年11月底部分银行开始执行“认房又认贷”政策后，上周四又爆出房贷利率不得低于基准利率9折、自2月8日（含）起网签生效的二套房贷款期限最长不超过25年等新要求。

天津（楼盘）方面，部分银行针对首套房贷仍可办理8.5折优惠，但放款时间已无法保证，有客户去年10月办理的新建商品房贷款，过完春节仍未发放。中国银行(601988,股吧)个贷部人士对新金融观察记者表示，今年房贷政策肯定会有调整，最近因为额度不足根本不放房贷。“估计一个月内就会有动作，取消优惠是很有可能的。”交通银行(601328,股吧)在天津的首套房贷最低折扣，已从8.2折回升至8.5折。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，房贷利率提高到9折甚至恢复到基准利率，将会是未来一年甚至更长时间的趋势。

难言拐点

炒房的人少了，房贷利率涨了，一二线热点城市的房价会否再给囊中羞涩的购房者一个上车机会呢？不少人似乎从鸡年春节假期各地楼市的冷清中看到了希望。中原地产数据显示，1月27日至2月2日，上海新建商品住宅成交仅949平方米，比猴年春节期间减少71.1%，为2011年以来最低水平。

公开数据显示，今年1月各地楼市纷纷成为“落汤鸡”：北京新建纯商品住宅仅签约2477套，二手住宅签约12860套，环比分别下滑了23.8%和28.9%；深圳（楼盘）一手住宅共成交1652套，环比下降23.6%；厦门（楼盘）一手住宅成交413套，环比暴跌45.23%；合肥（楼盘）九区一手住宅成交1384套，环比下降近五成，同比下降超80%……

伴随成交量萎缩，部分热点城市房价确实有所松动。1月深圳一手住宅成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%；广州（楼盘）成交均价16970元/平方米，环比微跌0.61%。然而，楼市成交进入冰河期，并不意味着“量缩价稳”向“量稳价降”转变。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，春节是楼市传统淡季。经过暴涨之后需求已有所透支，加上部分房企去年业绩完成得不错，导致近期推盘意愿不强，成交量下降是正常现象。

纵观历史数据，房价一旦涨上去再大幅下跌几无可能。有业内人士表示，在中心城市严控人口规模及新增建设用地的背景下，稀缺性造成的高房价将引导或者说是逼迫人口向周边区域有序转移，使得资源配置更加合理，城市群概念将成为主打，会在局部形成新的上涨预期。2016年，北京中心城区人口下降11万，实现由增到减的历史性拐点，燕郊房价飙升便是有力佐证。

上海易居房地产研究院报告称，2017年70个大中城市房价将呈现分化走势，预计上半年震荡式缓慢降温过程中，房价增幅会持续收窄。而到了下半年，房价指数环比增幅将呈负增长态势。预计2017年7月前后，70个大中城市房价环比增幅由正转负，也即出现短周期性质的下跌拐点。

新金融记者 邹昶昊

制图 曹磊