房价“看空派”和“看多派”是在两个维度上对话

[在很洪水平上，“看空派”和“看多派”是各说各话，谈的是两个维度的问题。两种概念，很难说谁更“好”，或许谁“对”。]

去年以来，“房价”已经成为中国最魔幻的词语。

从白菜市场普通的房产抢购到上海（楼盘）的“离婚买房”，再到深圳（楼盘）6平方米的“超微户型”……节节走高的房价催生了大批“中国式买房之怪现象”。

实际上，房地产历来不是一个经济金融话题——从（工业社会今后）人类长久的经济高增长历史来看，房地产差不多是一切国家增长的最重要引擎。而中国情形更特别，房地产中最重要的要素是土地，而土地问题的复杂水平根本不是经济学模型分析能够处理的——土地国有，应用权和一切权分别，地方政府的土地财务，耕地保护，为搀扶制造业而实行的“工业用地”等土地政策——这中心牵扯到的好处平衡、社会稳固保证等命题，都远远超过了经济学的范围。

不只如此，房产自己还承载了“居者有其屋”的心理诉求，城市的房产更是和教育、医疗资源密切有关。人一生的“生老病死”和下一代的成长，都和这“蜗居”构成了息息有关的命运一起体——这些问题，更要从政治、心理甚至文化的角度去找寻答案。

“看空派”和“看多派”在两个维度上对话

中国房地产价钱究竟是不是太高？这是一个如此复杂又如此繁重的问题。特别关于中国这样巨大的、有城镇户口和农业户口这样巨大鸿沟的经济体来讲，不一样地区、不一样世代、不一样职业——任何渺小的差异都也许致使截然不一样的感觉。我们每个人都受限于自己的个别特点，也受限于自己的社交圈子，所看到的、感觉到的常常不能够代表全貌。任何先验的、武断的简单定论，都难以答复这样一个巨大的问题。

这一段时间，我一直在看各类研报，也看各类概念和分析，最后得出两个结论：

第一，语不惊人死不休的题目埋没了许多有效的概念。举个例子，有两个题目：“中国楼市泡沫将会怎样幻灭”和“北上广房价还要大涨”，看上去是针锋相比较的看空派和看多派，可是打开看，双方说的意思很邻近——房价要分不一样的城市来看，跟随城市化过程的加速，一线城市的房价还有空间，而三四线城市的房价要担忧泡沫化。但是通过各类加工衬着，不免给大众一种关于房价的争论接近白热化的感觉。

第二，在很洪水平上，“看空派”和“看多派”是各说各话，谈的是两个维度的问题。

许多以为如今房价泡沫很大、房价太高的概念，是从国家久远发展、企业健康成长和社会长治（楼盘）久安的角度来分析的，或许说，是一个基于“长久”的分析。好比说，多伦多大学的杨立岩教授，在自己的理论框架中，就描写了城市房价上涨太快会带来的系列效果——假定如今政府为了保住增长率或财务收益，让房价飞涨，短时间内也许会缘由是房地产及其有关行业的刺激而制造GDP，但在长久（好比十年）则会产生很坏的影响：首先，企业特别是吸纳工作多、富有创新精神的中小企业受损，利润下滑，甚至被挤出，最后致使整体社会收入降低；第二，缘由是高额按揭，年轻人不再敢冒险，必须去寻觅稳固的收入，从而克制全部下一代的进取心；第三，在与泡沫共舞的气氛中，人们愈来愈短视，久长下去会失去企业家精神。

这些概念，我在理念上是认同的。年轻人的将来是一个国家的将来，而没有希望的年轻人是没有将来的。今年以来制造业的萧条与房地产的炽热，断崖式下跌的民间投资，几乎彻底以房贷为主的新增银行贷款，还有每天为都市里一平方米疲于奔命的年轻人——都让我们觉得一种压力和危机。

与此相比较，另外一些以为如今房价并没有太大崩盘风险甚至还有上升空间的概念，则是在给定束缚要求下（制度环境、经济政治生态、全球宏观环境等），从个人（机构）的投资决策的角度加以分析的。或许说，更相似于一种基于“中短时间”的事实分析。

在一切这些以投资为目标的事实分析中，万科谭华杰的《从大周期到小周期的前夜——懂得中国房地产价钱的框架》，是我以为最整体的一个量化研究。这个研究分三个部分：

第一部分论述了经济体和房地产业发展的“大周期”和“小周期”。所谓大周期，是每个经济体的整体趋向；而小周期，能够懂得为经济动摇。而从如今各大经济体的发展轨迹来看，经济增长和城市化过程密切有关，75%左右的城市化率能够视作“大周期”的拐点。在不一样的周期内，房地产价钱的决定因素是彻底不一样的。

如今环绕中国房地产市场，有诸多没办法达成共鸣的无效争辩——其中一个很大的缘由，是试图用“小周期”时期的逻辑去懂得“大周期”阶段的问题。中国如今还在大周期内，一些小周期内的指标不能够用来解释大周期的房地产价钱。

第二部分则是详细研究在大周期内究竟有哪些因素影响房地产价钱。

谭华杰通过对27个国家的长久（20年以上）房价数据的详细分析，找到了两个比较稳健的指标。一个叫“住户部门利息保证倍数”（就是住户总储蓄/利息支出）——历史受骗这个数值大于1.5时，几乎没有产生过房价大跌的情形。另外一个叫“新房名义市值对住户购置力占用比例”（私家部门房屋新开工套数×当年新房均价）/（住户部门总储蓄+信誉净增长-今年利息支出）——当这个数据超过60%，房价面临很大的下跌风险；超过80%，大跌风险骤增。这两个指标其实权衡的都是住户购置力、还贷能力和社会信誉扩大规模，也就是说，在大周期内，整体社会的购置力和信誉扩大规模是决定房价的关键因素。

用中国数据代入这个模型，第一个指标在2015年为10.4，远远高于1.5的临界值，而第二个指标也远远低于60%的警惕线，所以从数值上能够基本确认，短时间内里国不存在整体性房价大跌的风险。固然这个结论也需当心应用：其一，这个猜测是基于土地供应安稳、土地价钱上升安稳和房贷增长安稳的假定基础上的，最近出现的土地价钱太高、房贷增长跳空高开的趋向使人担忧，假如这类趋向持续下去，也许中国房地产的大周期会提早以日本式崩塌结束。其二，中国各个地区差别很大，“不存在整体性房价大跌的风险”其实不料味着一切城市的房价都没有风险。

第三部分详细论述了关于一线城市房价的预判。大经济体的核心都市的房价，与其城市人均收入水平、人口密度的有关性很弱，而与经济体整体财富、经济体贫富分化水平、该城市的房屋供应能力密切有关。纽约房价是由美国的财富，而不是纽约人的财富决定的。同理，北京（楼盘）、上海的房价，特别是豪宅的价钱，将是由全中国的穷人而不是其当地的穷人决定。

所以说，关于中国房地产价钱的议论许多时候实际上是在两个维度中开展。一个维度是价值观的商量——基于“好坏”来评判太高的房价会怎样损害一个国家，一个世代的制造力和创新能力，和商量房价背后是不是有歪曲的机制（土地供应、货币供应等）；另外一个维度则不谈“对、错”，只基于现有的一切束缚要求干事实推断——给定现有的发展阶段、住户储蓄、收入增长、信贷规模、利率环境等客观指标，预判将来中短时间内房价的走势。

两种概念，很难说谁更“好”，或许谁“对”。

计算合理房价时需考虑低利率因素

我对如今中国房地产市场价钱走势的推断和谭华杰的这篇文章思绪基本一致，但考虑到如今全球宏观环境的变化，假如把房产作为投资品的话，我们在计算其价钱时也许还需把利率的因素考虑出来。

1945年今后，人类经历了现代历史上最长的一个和平常期，战争对基础设施的损毁极低——这意味着70年今后，全球的资本积累已经到了一个惊人的水平。再加上技术提高的因素，新增投资需求很低；从2000年以来，全球又经历了长久的量化宽松，钱好像洪水一样众多——所以从全球范围来看，实际投资报答率已经特别低。

北京大学的徐远教授做过一个简单的测算：战后70年，全球平均储蓄率也许在20%~25%，折旧率算成5%~6%，再考虑部分战争和自然灾祸的影响，储蓄率减去折旧率平均也许在10%~15%，而同期全球的平均增长率在4%~5%，换句话说，储蓄率超过GDP增长率在5%~10%。依照5%的下限守旧预算，全球资本存量14年就会翻一番，70年来翻了5番，也就是32倍。再加上电气革命、机械革命在二次世界大战之前已基本完成，信息技术革命的硬件改造投资小许多，新增的投资需求很小。这样整体上看，今天全球的资本存量已达天文数字，所以边沿投资增速已变得很低，边沿投资待遇率也很低。美联储的历次报告里有许多反复措辞，但有一个词永远不变，陈说不加息的缘由是：“businessinvestmenthasbeensoft（投资疲软）”。这是全球低利率的一个重要宏观背景。

放眼将来，假如不考虑地缘政治因素和国家内部的政治因素的话，我们几乎看不到投资需求将会大幅上升的也许性。这意味着，接近于零的超低利率时期也许会长久与我们同在。超低利率意味着资产的贴现率很低，换言之，资产的高估值和高动摇将会成为这个时期的广泛现象，中国房地产固然也不例外。从这个角度看，中国房价的估值区间会更大，动摇率会更高。

不顾房价上下，你都需面临

护陵满人的后代日子过得特别宽裕，小说诞生了。一袭红色的皮衣列席，香港市民欣赏电影都要到电影院，现实主义和现代主义创作的融应时间，如今却被黄沙埋葬的地方。他说不能够缘由是自己要结婚就给父母添累赘。

两个女孩都是成都人，成都核心商区住房价钱约1.2万/平方米，三环是7000~8000元/平方米左右，成都还有她们的家人、朋友，和吃不完的美食。可是两个女孩嘟嘟囔囔一边埋怨，一边在雾霾覆盖下的偌大败京拼力奋斗。

也许，生活就是这样吧。在这个充满不确定性的年代，在这片魔幻又折叠的土地上，你，别无选择。

和关于形状美的准确感觉，持续拍片吧。和任何人无关。