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要卖房怎么定价最合理

时间:2016-09-25 18:06    作者:苏婉蓉   来源:    阅读量:8295   

在销售房屋时,定价应当是业主最关怀的一件事情,销售价钱的上下,直接决定了看佃农家的数目、销售周期。而假如价钱定低了,卖房的人吃亏,假如价钱定高了呢,又没有人看?所以,咱房子卖多少钱,还真得细心揣摩一下。

什么是小区价钱?

其实,房子的价钱能够说是由两部分价钱影响的,一部分价钱我们能够称其为小区价钱,即你房子所在小区带来的附加值,好比说近地铁、临公园、有学区等,这个只如果这个小区的房源,基本上都有享遭到这个价值。

而小区的价钱,是一个基准线,在这个基础上,再去关注房屋的价钱。房屋价钱呢,与本房的基本属性有关,相似楼层、朝向、居室、价位、面积、装修等。

小区价钱决定了房源价钱的大的范围,好比说你所在的小区是个高级小区,均价在5-8万,你非得卖12万,那就难了,而小区价钱,是一个更为复杂的事情,且我们作为单个购房人来讲,没办法控制。而房屋的价钱,是在小区价钱基础上的细节调整。

好比说你的房子是一个好的楼层、好的装修、主打户型,那有也许价钱就是会高一些。

哪些因素会影响到房屋价钱呢?

先说一个整体的思绪,在各个因素中,假如我们做为业主的心态,确定是尽也许找自己房子的优势,先聊聊哪些会是你房子的优势:

楼层:板楼最好的楼层是在中心层,好比说6层的板楼,比较明确的是金三银四,即3层是最好的,其次是4层,而一层和顶层,是公认的价钱会稍微低一些的(有自建或许天台的另说,那个价钱的增加,不是缘由是楼层的缘由,而是增加了配套);而假如是高楼层的话,以开发约定价的原则来讲,从次顶层向下,逐层的价钱下降。

朝向:关于大大部分的购房用户来讲,对朝向还是比较珍视的,最好的确定是南北通透的(有的户型不是南北通透,然而朝南朝北都有窗户,这个朝向也是很吸惹人的)。而其次的话,大家更爱好朝向多的,好比说房子能有东、南、西三个朝向都有,那么你的采光时间要长,也会有吸引力。而从中国人的传统来讲,会更爱好东朝向一些。

得房率:房子买来是要用的,而相同是买了80平,一个应用面积70平米,和一个应用面积65平,确定第一个更有竞争力;而得房率这个指标,对客户来讲,没有太直观的感到,只能感到到这个房子空间大不大,而假如你能用精确的数字说明一下的话,会更有说服力。

普通来讲,塔楼的公摊面积要大,得房率低,板楼的公摊面积小,得房率高一些。在塔楼里,有的塔楼是有很长的走廊的那种,得房率会更低一些。而有些房屋,缘由是历史缘由,会出现实际应用面积大于房本面积的情形,缘由是许多人会依照房屋面积比较单价的上下,所以这类房源在销售的时候,最好进行一下说明。

户型朴直、无浪费面积:针对户型,中国人讲求朴直,假如朴直的房子,会比不朴直的要好卖许多。而有的户型,在进门有一个很长的通道,而这部分是没办法利用的,就会形成有面积然而不适用的情形。

装修:关于许多房子来讲,是一个四舍五入的概念,就是说假如你的房子装修普通,那么跟没有装修是一样的,缘由是客户在购置完以后需求重新装修,所以对许多简装的房子,相当于没有装修;而假如你的装修坚持的不错,还能够持续沿用,那么你的装修,才会产生溢价;而假如是近一两年的装修,那么关于客户来讲,既节俭了装修的费用和精力,也节俭了装修后空置的时间,客户能够提早入住,并且缘由是栖身了一段时间,装修材料的环保性上,会更加放心,这些,都对房价产生正向的奉献。

楼前后的景观:许多小区里,有楼王地位、楼王户型的说法,而这其中,楼王地位普通都是在小区的中心肠位,前后有花圃的。这个地位有什么好的呢?第一不临街、不喧闹;第二距离外部的距离比较适中,即享用了小区的安全和环境,又能够很短距离的达到小区外部;第三就是小区的景观,基本上都能够享遭到了。

临街临地铁:而假如你的房子临街,那么这个也许是你房源的一个减分项,缘由是会有乐音的浑浊。而距离地铁,走路在5-10分钟内的旅程,是最好的距离,缘由是这个距离既不算远,又不会遭到地铁运转的影响(距离地铁过近的房子,在地铁通行时,低楼层会感到到稍微的震撼)。而楼下就是公交站,也不是一个好的要求,缘由是你也许一开窗,就能够听到公交站那喧闹的声响。

额外的附属:好比说一层带花圃、顶层带天台等,这部分许多时候不是写在房本上的,然而缘由是是你个人能够享用的,所以,也会对房屋产生溢价。

还有什么定价技能?

关注小区同类型的房子的价钱情形。出售房源时,小区内房源会分成两种情形:

我这个户型是独一份的,没有其别人销售,那么祝贺你,你定价的自在度能够更高一些了,缘由是没有房源会跟你构成直接的比较。而只需你的房源价钱不是太离谱,你就有也许成交;

这个户型的房源,或许是相似户型(反户型,相似户型)还有其他在售房源,那么你就需求关注相似房源的挂牌情形。普通情形下,你房源的假如一个小区内,相同户型的两套房源,假如其他因素彻底一样(不考虑楼层朝向等因素)一套挂500,一套挂450万,那么你会选择哪套房源呢?我想,任何人都优先选择450万的房源吧。所以,假如你的房源是价钱高的那套,那么要想销售掉,那么确定先销售掉的是同户型那套低价的房源。

定价高攀好卖么?

尽管卖的是到手价,然而你定价时,要考虑客户的到手价:假如跟你说一个房子售价500万,只凭这个信息你是不晓得价钱上下的。而假如我告知他同小区的跟他户型的房子,成交价才450万,你立刻会认为这个房子也许贵了;而假如我告知你成交的那套房子,尽管成交价钱是450万,可是有100万的税费,而这套房子,基本没有税费,(目前税费比较高一些,好比说一个满五年唯独的房子,和一个满五年不唯独的商品房,税费会差出一个差额20%的个税)那你也许立刻又会认为这个房子的价钱是低的。

所以,当你要销售房屋的时候,必定要找一个掮客人来给你算一下具体的税费,缘由是交易是一个两边的事情,作为交易的另外一方“客户”来讲,他们的选择确定是自己花钱最少的那套。

销售价钱还与什么有关?

影响销售价钱的,是你期许的销售周期。假如你的报价是高于市场价值的,那么你需求等市场上低价的房源消化结束后,才会到销售到你的房源;假如你的报价是跟市场价值相当的,那么你会成为许多人选择的备选方案之一;而假如你的报价是低于市场价钱的,那么你的成交周期,会特别快,缘由是你的房子会成为许多客户的首选。

假若有一筐苹果,每个人都选择自己认为最好的那个,十个人的选择也许都有十个答案。对一个好房子的推断也是相似,一切的定价方案,都是一个统计学上的方案,每个人对各个因素的要求不一样,对价钱的敏感度也不相同,所以,一切的定价规则,都是给大家的一个参考战略:你的房价,你做主!

要卖房怎么定价最合理

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