金辉地王“变形记”上海首推铭著系的高端试炼

从各种迹象来看，金辉·海上铭著无疑有着得天独厚的先天优势，只看其可否通过一个产品敲开上海（楼盘）甚至南京（楼盘）、苏州（楼盘）的豪宅大门，完成“平生万物”的弘愿？

概念地产网 “平生二，二生三，三生万物”，关于房企来讲，任何的第一次，都是值得大书特书的重要时刻，缘由是有“一”才有“二”，然后才有区域深耕，全国布局，遍地开花。

9月23日，金辉集团在上海举办20周年暨铭著系品牌公布会，并举办金辉首个高端系列代表作品金辉·海上铭著启动典礼，这也宣示着，金辉要正式进入高端阵营。

据概念地产新媒体了解，除开上海的海上铭著，此前金辉在苏州、南京拿的地王项目都将打造高端系姑苏铭著和金陵铭著。

明显，在通过量年深耕刚需市场后，金辉急于在上海这样一个具有战略性意义的市场建立一个豪宅标杆，借助拿高价地、开发豪宅产品为企业建立一个更好的品牌，也让上海的客户有一个更好了解企业的窗口。

闵行地王“变形记”

2015年12月10日，金辉地产以总价28.15亿元夺得上海闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01-15A地块，楼板价43790元/平方米，溢价率143.28%，刷新闵行单价地王纪录。此前一天，金辉刚刚以16389元/平楼面价拿下南京江宁中心宅地G57地块，成为江宁板块新地王。

据彼时拍地现场消息，莘庄地块共吸引21家房企竞拍，包含现代、世茂、旭辉、协信平安、中垠、中南、城开、九龙仓、首创、海控保理、金辉、新城、保利、华润中粮、融侨、台甫城(600094,股吧)、象屿、金地、中海、建发、大发，其中很多都是上海滩的房企“大腕”。

从20家著名房企手中抢下地王，面粉贵过面包的价钱虽然让金辉在当时蒙受了些许压力，但也从此打响了金辉在上海滩的名声。

资料显示，莘庄地王宗地出让面积为32141.9平方米，容积率2.0。依据出让规定，该项目标中小套型住宅建筑面积不得低于住宅总建筑面积的55%，计3.54万平方米。这就意味着项目将来将开发近6万平方米的商品公寓，其中一半的户型将小于90平方米。另外还规定，小区内可配备建设的商业项目不得超出地上总建筑面积的10%。

彼时，有上海业内人士曾指出，从楼板价推算，闵行地王将来本钱价6.5万元/平方米以上，这幅地面粉贵过面包。但其又指，金辉虽然在上海也有一些项目，但多在郊环之外的偏僻区域，所以此次拿下这幅地，对其产品布局有必定推进意义。

9个月后，在该地块上，金辉首个高端系列铭著系代表作品金辉·海上铭著正式推出。作为金辉上海高端市场的破冰之作，海上铭著为纯住宅社区，占地3万平方米，总建面10万平方米，由10栋高层和1栋经适房构成。首批房源估计2016年12月底开盘，主力户型为95平及130平3房。

上海华夏地产市场分析师卢文曦在接纳概念地产新媒体采访时就表示，从上海近期成交的基本面来看，虽然成交是降低的，但主如果缘由是供给削减，一有项目推出，基本上都是日光，且均价一直在上涨，房企都是顶着预批的上线在卖，市场整体的预期都是向好的。

而就莘庄板块而言，莘庄作为上海将来20年规划的四大副中心之一，市场对其将来发展都存有较高的预期，该区域的改良性需求也一直较为活跃。而莘庄区域长久以来新房市场供给紧缺，如今该区域唯一别墅产品在供，而别墅在传统选择上多为第二居所，且受限购限贷等诸多限制。另外一方面，莘庄虽然有诸多改良型的二手房供给，但多为几年前的产品，有关于现阶段新房产品在品质、创新、科技应用上都存在必定差距。

基于上述缘由，卢文曦以为，金辉·海上铭著不管是在市场气氛、自己区位、供求关系还是市场定位上，对市场都是存在着较大吸引力的。

而就项目将来的入市价钱，卢文曦就表示，如今莘庄好的次新房价钱大约在5万到6万之间，而区域地位不及金辉莘庄地王的项目，如大宁板块，开出来的价钱已经在8万到9万之间，卢文曦以为，金辉·海上铭著入市价钱守旧估量在7到8万之间，完成盈利应当没有问题。

金辉上海高端试炼

除开在上海推出首个高端产品金辉·海上铭著，概念地产新媒体发现，金辉此前在苏州、南京拿的地王项目都将确定打造高端产品铭著系，案名分别为姑苏铭著和金陵铭著。

2015年12月9日，金辉以10.1亿元拿下的南京江宁中心宅地G57地块，折合楼面价16389元/平方米，成为江宁板块的新地王。

2016年4月8日，金辉以28.97亿元的总价拿下苏州润元路2016-WG-8号宅地，楼面价22445元/平方米，溢价率高达242.02%。

相同都是地王，相同都是豪宅，作为金辉高端系列产品铭著系的首发之作，海上铭著无疑背负着压力，特别是在上海这样一个豪宅林立的市场。

据华夏地产统计，今年上半年，上海每套价钱超出2000万元人民币的豪宅，一共成交了1597套。其中新房1118套，二手479套。同期，东京不超出百套；纽约约为1100套；香港为880套。

不管是从战略意义，还是从盈利角度，上海无疑都是各大房企必争之地，这也促使着愈来愈多的外来房企进入这个市场进行高端试炼，保利、滨江、首创、金茂、融信，在房企鱼贯而入的同时，也意味着更加激烈的市场竞争。

金辉此前虽然在上海也有一些项目，但多在郊环之外的偏僻区域，且多为刚需产品，在高端市场缺少经历。故而，此次海上铭著项目可否成功推出并博得市场口碑，就显得尤其关键。

卢文曦也以为，在通过量年深耕上海刚需市场后，金辉开发这样一个豪宅项目，更重要的用处是作为一个标杆，借高价地给企业建立一个更好的品牌，让上海的客户可以有一个更好了解企业的窗口。

在卢文曦看来，上海购房群体关于外来房企的包容度、开放度还是比较高的，只需第一个产品能做好，遭到了承认，后续产品的推出自然不成问题。但其续称，这其中的关键性影响因素，就在于你的产品究竟是“主动型受欢迎”，还是“被动型受欢迎”。

明显，从各种迹象来看，金辉·海上铭著无疑有着得天独厚的先天优势，只看其可否通过一个产品敲开上海甚至南京、苏州的豪宅大门，完成“平生万物”的弘愿？