经营不善空置四年:望京商业“鬼城”寻新东家

占领望京商圈的核心肠位，有着6万平方米的体量，却闲置长达四年之久——这座被称为商业“鬼城”的星城国际大厦，正以13亿元价钱寻觅新店主。然而快要一个月迟迟无人接办。尽管此前星城国际大厦官方估价20亿元，但如今已自降至7亿元。如“鬼城”般终年空置，加上“法拍房”的身份，这些都令星城国际大厦的将来难以乐观。

空置四年寻接盘侠

北京（楼盘）商报记者日前得知，北京望京的商业综合体星城国际大厦正在寻觅接盘侠的消息，该物业位于北京市朝阳区酒仙桥，总建面62099平方米，地上4层地下3层，营业面积42738.79平方米，为北京星城置业有限公司（以下简称“星城置业”）一切。

据了解，2012年9月，北京天健兴业资产评价有限公司曾对星城国际大厦的地上4层地下3层总面积62099平方米的商业物业进行评价，估值约206004.32万元。另外，如今望京酒仙桥附近的商业地产销售单价为3.3万-4.3万元/平方米，以星城国际大厦所出售的62099平方米计算，总价应超出20亿元。

北京商报记者发现，一名华夏地产销售人员今年7月28日曾公布微博写到，“星城国际大厦地上4层地下3层总面积62099平方米，将于今年8月10日进行拍卖，起拍价约为14.08亿元”。记者联络到该销售人员原告诉，该物业为法拍房，如想看房，需与管理该物业的法拍公司进行联络、协商，且该物业现已处于“流拍”状态，普通情形下起步价便可成交，并透露，“该物业的整体标的额很大，在交易中不能够直接与物业方联络，购置法拍房要调和各有关部门主体联络，再解决程序、手续”。

据北京商报记者了解，当债务人（业主）无力实行按揭合约或没办法了债债务时，而被债权人经过各类司法程序向法院请求强迫实施，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权，这过程当中被拍卖的房子为法拍房。

而上述内部人士表示，业主拥有所售楼层的一切权，提出售价为13亿元，并屡次强调“物业在一大型资产管理公司手中，无任何法律及财务风险。如想了解更具体的情形，需与物业主签署保密协议”。

据有关资料显示，有公司曾对星城置业初始投资人民币4863.78万元，经逐年损益调整及计提减值打算，截至2006年末，长久投资账面价值为零。

从红极一时到商业“鬼城”

北京商报记者访问星城国际大厦发现，其朝西向入口已经被封闭线围起，不能够通行，西向门口装扮已解除，玻璃门落满尘土，没办法看到内部情形。在建筑西北侧有一入口可供进入，但通往星城国际大厦的二层、三层楼层未开放，四层唯一员工食堂及通往五层健身房的通道，其他地位均已被挡板围封。地下二层，停车场进入纯本百货商场的入口已被挡板围起，挡板仍标志为“纯本百货”的字样。

星城国际大厦东北侧的门已被北京市第三中级人民法院的封条于2016年8月5日封起。在门口旁边的墙上张贴着一份落满尘土的“信件”，写着关于施工调和的内容，时间为2013年7月8日。而透过玻璃窗能够看到，散落满地的门窗、玻璃，不屈整的土地，和门外混乱的木板，这一切都显示出这里在关闭之前正处于装修的状态。

有附近住户向北京商报记者表示，从未据说这里有商场，地上四层一直处于关闭状态，而并未见其招商、营业，从未见有人员过往。

然而这里其实不是没有商场，早在六年前，一家北京纯本百货商场有限义务公司（以下简称“纯本百货”）打着“007”创新形式的旗帜，即“0租金、0扣率、7天一结账”，砍掉传统百货的多重代理环节，让厂商直接面临消费者，吸引很多顾客，纯本百货与星城置业签署十年刻日的《商场租赁合同》，将全国首家门店开在星城国际大厦，新颖的经营形式让商场红极一时，并在营业之初，依附形式创新和猖狂品牌推行，制造商场单日的销售成绩超出600万元的纪录，而这样的好成就也只是好景不常，一段时间后纯本百货经营成绩连续下滑，一度出现节沐日免费停车场仅停放几辆车的情形。纯本百货拟重新调整转型，希望通过黄金、珠宝、钻石、翡翠等饰品销售改变经营困局，在2012年8月与星城置业签署了《（商场租赁合同）之添加协议》，重新商定十年的租赁协议，但转型的装修仍在进行的时候，纯本百货却消失得无影无踪，尔后商场部分一直处于空置状态。一名在星城国际大厦五层的工作人员表示，之前营业的商场倒闭后，不曾重新营业。

北京商业经济学会秘书长赖阳对此表示，纯本百货尽管采取与普互市场或租赁形式不一样的创新形式，但这其实不相符商业发展规律。加之前期的大批宣传、造势为其带去客流，但消费者的购物体验欠安，商场便不能够将客源紧紧掌握在手。

关于纯本百货的闭店关张，曾经纯本百货的一线管理者更有发言权。北京商报记者联络到纯本百货后任总经理胡乃璞，他向记者表示，纯本百货关店其实不料外，物业主对百货的盈利请求较多，然而想尽早获得资金收益其实不现实。以前纯本百货的定位其实不是很符合实际情形，在招商品牌引进组合、消费群的设建都存在一些问题，久而久之发展确定受限。

可否重启商业前景

然而，谈到星城国际大厦往后的发展，多名业内人士均表示，商业部分假如能够调整适合，会有很好的前景。赖阳分析，星城国际大厦处于一个较好的地理地位，会有一个好的发展前景。星城国际大厦附近有很多的住户区，会有商业需求。与其紧邻的798艺术区，在餐饮、零售等方面的配套设施不是很完善，假如能掌握好定位、细心分析招商方向，应当会有好的发展。

“但作为法拍房，确定会是产权方存在问题，业主负债，地产典质，让地产的形象大打折扣，普通收购方选择这些存在资产、债务纠纷的项目会郑重。”赖阳说。

而胡乃璞以为，百货业受电商的冲击，同时打造一个新的百货物牌不是一朝一夕能够完成的。一个著名品牌的打造需求长久的推行、建设，踏踏实实发展，需求做好品牌组合、设定好消费群，另外做好线上线下的联合，能提高的更顺利一些。

在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，望京商圈有足够的人流量和购置基础，就有发展的机遇。而星城国际大厦的经营面积只是从地下一层到地上四层，其实不能够满足百货、购物中心的运营体量，而百货市场遭到电商冲击，望京商圈的百货商场、购物中心已相比较完善。能够试探一些差别化的特点主题设定，物业体量小，要防止大而全的形式。“星城国际大厦与798艺术区为邻，能够试探在文创方向发展，与艺术区的资源联络起来，销售一些高质量的艺术衍生品是一种选择。开设线下体验店也是比较吸睛的招商选择。”他说。北京商报记者 王晓然

实习记者 王维祎/文并摄 贾丛丛/制表

2005年2月 星城国际大厦完工

2010年11月 星城置业与纯本百货公司签署十年租赁协议

2012年5月 纯本百货调整业态，转为专营黄金珠宝并休业装修，至今还没有营业

2012年8月 两边重新签署租赁十年合约，首年1.87亿元，逐年涨5%