行业报告|消失的周期：从房地产数据中我们看到了什么？

如今房地产行业存在周期消失的现象，将来2~3年全国房地产销售额的动摇不会太大，会环绕着11万亿水平动摇。

有关分析发现，如今房地产行业存在周期消失的现象，将来2~3年全国房地产销售额的动摇不会太大，会环绕着11万亿水平动摇，主要缘由有以下两个。

1）稳增长特别是通过房地产稳增长还是中央主要的政策选择，货币宽松局势能够保持；

2）人口和房地产销售均向一线及核心二线城阛阓聚，致使全国房地产销售均价进一步上升，而因为城市系统升级，大批二线城市容纳人口规模的增长，致使新房销售面积的动摇也不会太大，更多的购房人会选择在一线及核心二线城市购房。

从房地产数据中我们看到了什么？

7月房地产销售面积、销售金额同比分别增长了18.7%、28.6%，其中销售面积增速在5月和6月连续两个月下滑后重拾升势，价钱在同比和环比上也都出现了上升，明显全部房地产市场销售的动能要强于市场的预期。

图：房地产销售面积7月同比增速18.7%，较上月上升了4.1个百分点

究其缘由，还是缘由是房地产市场自己出现了显著复苏，而银行对购房的赞同力度进一步提高。我们看到，今年以来新增住户中长久贷款（几乎都是房贷）增速达到91%，而整体人民币贷款增速为-1%。住户中长久贷款的占比也出现了显著提高，从过去几年平均20%左右的占比提高到38.8%，主要还是缘由是实体经济疲弱，关于银行贷款的资金需求削减，银行被动地向房贷倾斜。

图：住户中长久贷款增长与整体信贷增长出现显著反差

图：银行向住户中长久贷款（房贷）倾斜

我们在7月数据中可发现一个现象，即房地产投资仍处在下行的区间，从而使得中国固定资产投资整体出现疲弱状态，进而影响中国的经济体现。

有关分析以为，因为三四线城市高库存的存在和房地产市场构造分化的影响，销售转化为新增投资的也许性在下降，开发商以销定产的偏向愈来愈重，从而使得投资对销售的滞后反响期变短。

分析偏向于以为投资对销售的反响已经缩短至1~3个月，而非本来的6~9个月，我们看到在今年4月份房地产销售增速见顶今后，房地产投资在5月份就出现了增速下滑的现象，而这一下滑一直连续到7月份。

图：投资对销售的反响滞后期显著缩短

基于此，假如中央仍然以稳增长作为如今的政策取向，那么对房地产销售的依附也将会比较显著。只有房地产销售保持在较安稳的增长，开发商房地产投资的预期才不会变化，从而使得房地产投资下滑对经济的冲击不会很显著。

将来2~3年，我们对房地产市场能够有什么期盼？

在此，我们要提出我们关于将来2~3年房地产市场的整体意见，也就是从销售额上看，房地产的数据动摇不会很大，也就是不会出现相似2008年的断崖式销售萎缩，只会环绕着最近两年（2015-2016年）的房地产销售额动摇，也就是环绕着11万亿左右的水平动摇。

做出这一推断的缘由是，一二线城市的房地产市场增长有希望成为主力，这将推进房价上涨，虽然也许房地产面积的增长不会很显著。

我们回溯了2013年提出去库存政策基调以来的房地产销售趋向，能够发现，2014年是房地产销售大年，当年销售额萎缩了6%，销售面积萎缩了8%，房价却上升了1%。这一奉献主要来自于三四线城市，三四线城市房价出现了反弹，房价上升了2%。

但到了2015年，销售大幅增长，全国销售均价上升了7%，但三四线城市仅上涨了4%，以一二线城市为主的35大城市房价却上升了11%，意味着一二线城市作为房地产核心市场的趋向获得了确认，而且也许进一步增强。我们也视察了2013年房价的趋向，2013年也是销售大幅增长的一年，能够看到，2013年一二线城市和三四线城市房价的涨幅是差不多的，分别为9%和8%。

这意味着，一二线城市作为房地产核心市场趋向确实认产生在2015年。在2016年，我们能够看到35大城市的房地产销售增速和价钱上涨幅度仍显著高于全国市场，这一趋向仍在增强。

另外一方面，一线城市和核心二线城市接收人口的能力进一步增强而非削弱了。

我们发现，在2000年，前35大城市的房地产销售面积占比达到50%，也就是一半的商品房销售产生在大城市里，但到了2015年，这个占比已经下降到了36%，全国其他区域的商品房市场获得了发展，一方面是缘由是过去高速经济增长带来了中小城市的发展，另外一方面是商品房化率的提高。

我们以为，这一趋向也许在将来一段时间里产生逆转，也就是大城市化将占领城市化发展的主流，从而带动房地产销售向一二线城市倾斜。一二线城市销售面积增长将快于三四线，从而使得一二线城市房地产销售面积的占比提高，房价爬升。

从全国的数据看，房地产金额整领会保持在一个比较高的增速上，主如果缘由是这类构造的变化致使的房价上涨带来的。我们关于大城市化比较乐观的缘由在于，中国经济增长趋缓今后，大城市吸纳人口和工作的优势更为凸显，这一现象在日本增长中枢上台阶今后也产生了，主要体目前人口向东京都的流入。

我们推断，将来房地产销售额会环绕着11万亿水平动摇，一二线城市房地产销售面积占比会进一步提高，全国房地产价钱稳步提高，在数据大将体现出周期消失的现象。

我们这里采取35大城市作为一二线城市的代理变量，并分别对一二线、三四线城市的房地产销售面积和房价增速做了基础的假定，猜测获得2016年房地产销售额为12.1万亿，2017年为11.4万亿，全部房地产销售额将在高位盘整较长的时间。

我们的基本假定包含：一二线、三四线城市2016年的销售面积增速分别为30%、20%，销售均价增速分别为15%、5%；2017年销售面积增速分别为-5%、-10%，销售均价增速分别为5%、-2%。

表：将来房地产销售额更改不大，会环绕11万亿水平动摇