中粮系地产业务整合继续 中粮置地125亿购大悦城

　　中粮置地控股有限公司(00207.HK，下称“中粮置地”)日前发布公告称，该公司于2014年9月12日订立收购协议，以124.6亿港元的价格，收购主要从事开发、经营、销售、租赁及管理“大悦城”品牌下的综合体项目，即位于北京、上海、天津、烟台及沈阳的六项综合体项目组合。

　　  这意味着，中粮置地母公司中粮集团，将大悦城项目注入到旗下商业地产上市平台，以进一步谋求地产业务整合。

　　  分析人士对《第一财经日报》记者指出，未来中粮置地或将进行配股融资，而如何对住宅、商业进一步统筹管理、与其他业务协调发展，是中粮集团未来需要解决的问题。

　　  腾挪大悦城

　　  作为中粮集团旗下地产业务的上市平台之一，中粮置地2013年12月正式登陆香港资本市场，与A股上市的中粮地产并肩存在。据中粮集团对二者的定位，中粮置地是以发展大悦城为品牌的商业综合体平台，包括酒店、旅游地产等，未来业务重点是商业地产，中粮地产则以住宅地产为主。

　　  今年8月27日，在中粮置地的香港2014年中期业绩会上，针对业界普遍关注的大悦城注资计划，中粮集团副总裁、中粮置地董事长周政曾透露，中粮自去年10月底展开托管大悦城工作，目前这些资产已经顺利划转到香港上市平台中粮置地。

　　  尽管被中粮集团寄予厚望，中粮置地上市后的成绩并不十分理想。财报显示，2013年该公司实现收入约39亿元(人民币，下同)，比上年度减少11.5%，2014年上半年，该公司收入约18亿元，不及2013年收入的一半。

　　  在此次收购大悦城前，中粮置地的物业组合中已有2项为综合体项目，即将以大悦城品牌开发及推广的成都大悦城及正以中粮品牌经营及推广的北京中粮广场。

　　  中报显示，今年上半年，中粮置地投资物业租金收入为2.12亿元，较去年同期 1.93亿元人民币有所增长，但值得注意的是，其物业销售收入在总收入中的占比高达56.5%，同比增长25.4%，租金收入占比则仅为11.6%。关于物业销售收入增长的原因，该公司解释称，是由于高端住宅交付面积增加。

　　  自2007年北京西单大悦城盛大开业至今，大悦城已复制了沈阳中街大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、天津大悦城等运营项目，成为中粮集团城市综合体的核心品牌。

　　  根据中粮的计划，未来5年，大悦城还将在全国以一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济圈，继续复制开发成都大悦城、烟台大悦城、天津六纬路大悦城、北京安定门大悦城、深圳大悦城等项目，扩大规模至30个大悦城城市综合体项目。

　　  关于此次收购的6个大悦城的运营情况，公告显示，除烟台大悦城外，其余5个已经入市的项目中，北京西单、北京朝阳、天津的大悦城的租金收入近年都呈明显上涨趋势，上海大悦城今年上半年租金收入为4129.2万元，去年全年的租金收入为8638.1万元，沈阳项目今年上半年租金收入为6165.9万元，2013年时租金收入则为1亿元，低于2012年的1.17亿元。

　　  “双平台”存尴尬

　　  中粮系整合地产业务的想法，起于10年之前。媒体报道显示，早在2004年宁高宁入主中粮集团以来，中粮集团就有意进行地产业务整合，2009年宁高宁称，中粮集团地产业务将以A+H方式整体上市，但这一进程颇为缓慢，一直都在不断调整。

　　  2012年3月，宁高宁对外表示，计划拆分旗下商业地产业务，在香港单独上市。2013年，其商业地产业务香港借壳，成为了中粮置地，中粮地产则作为中粮集团A股上市平台存在，主做住宅。

　　  年报数据显示，2009年至2011年，在剔除投资收益、补贴收益以及营业外收入等非经常性损益之后，其归属于上市公司股东净利润分别为2.75亿元、1.64亿元、1.81亿元。2013年上半年，中粮地产实现净利润1.08亿元，较上年同期增长78.05%。

　　  “未来，中粮置地可能进行配股融资，而中粮地产处境微妙。”知情人士昨日对本报记者透露，中粮地产在2011年前后资金情况比较紧张，目前收入趋向稳健，但发展规模与起步较晚的五矿、中铁建比，显得落后。而2012年后，母公司中粮集团在资源配置上，强化了对商业的投入，因而中粮地产位置有些尴尬。

　　  实际上，关于中粮地产与中粮置地业务上存在重合的话题，也一直伴随着中粮集团。今年的业绩会上，当媒体问及成都大悦城有部分属于中粮地产时，周政的解释是，成都大悦城本身就在中粮置地里面，属于注入的第一批资产，成都项目有一部分做住宅，中粮置地主要还是做酒店。

　　  “中粮集团对于中粮置地和中粮地产有一个承诺，中粮置地做商业及商业综合体，当然包括酒店、旅游地产等，但是未来重点是商业，另外中粮地产就是住宅。”周政说道。

　　  而关于沈阳等二三线城市商业过剩的质疑，周政坦言，沈阳大悦城做了一些商业方面的改造，沈阳竞争比较激烈，但是沈阳大悦城上半年销售额和租金都出现一个比较好的增长。

　　  关于中粮地产业务的整合，北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬对本报记者分析，未来中粮集团在地产业务上的布局，需要解决三个核心问题，包括住宅与商业的分野不是简单的割裂，应以项目为单位来进行资金平衡，团队整合、管理体系上如何整合匹配，此外，地产业务如何与其他业务合理配置、协调发展，也是中粮集团需要思考的问题。