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近7成城市房价收入比仍在上升京沪买房更难

时间:2017-10-19 13:35    作者:子墨    

备注:房价收入比 =住房总价/家庭可支配收入=(新建商品住宅成交均价×城镇家庭户均面积) / (城镇居民人均可支配收入×城镇家庭户均人口) 国家统计局公布2016年城镇居民人均住房建筑面积为36.6 平方米;国家卫生计委公布2015年我国家庭户均人数3.02人,以此统一进行计算。 因广州(楼盘)尚未公布今年上半年城镇居民人均可支配收入,因此在去年数值上,按广州“十三五”规划“ 人均可支配收入年均增长不低于 7.3%”估算。 因厦门(楼盘)、福州(楼盘)、天津(楼盘)尚未公布今年上半年城镇居民人均可支配收入,因此按其今年一季度城镇居民人均收入推算。 数据来源:上半年城镇居民人均可支配收入来自地方统计局或国家统计局地方调查队数据;上半年新建商品住宅均价来自易居研究院智库 中心;2017 年上半年房价收入比及 2016 年房价收入比为中房智库研究员根据前述相应数据计算整理 刘凯/制作

近7成城市房价收入比仍在上升京沪买房更难

时至年中,部分热点城市房价出现下跌拐点。

根据国家统计局数据,6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。这是一线城市新房和二手房价两年以来环比首次下降。

“房子是用来住的、不是用来炒的”。相比房价普遍高涨时期的2016年,当前主要城市居民的房价承受能力是否有所好转?

以“房价收入比”这一国际通用指标来衡量,中房智库对全国30个重点城市上半年住房总价与家庭可支配收入比值进行比较,推出2017年上半年30城房价收入比排行榜。排在榜单前10名的城市分别是深圳(楼盘)、上海(楼盘)、北京(楼盘)、厦门、珠海(楼盘)、海口、天津、南京(楼盘)、福州、杭州(楼盘),均是此前房价涨幅过快的城市。其中,深圳的房价收入比高达36.33。这意味着,在深圳,一个家庭想要购买一套110平方米的住房,不吃不喝需要36年的时间。

中房智库曾发布过2016年主要城市房价收入比榜单。相比2016年城市房价收入比,30个城市中,今年上半年房价收入比提高的城市达19个,也就是说,仅11个城市房价收入比下降。这其中包括深圳,上半年房价收入比相比2016年下降了4.09,即上半年在深圳买房年数缩减了4年。一线城市中房价收入比下跌的还有广州,而上海和北京的房价收入比则继续上升。

“和国内一样,海外国家如美国、英国的年轻人都想买房不想租房,只是房价太高买不起。不过因为他们的房价收入比相对合理,所以对房价的意识相对来讲要淡一点。”新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷表示,“目前中国房价收入比短期扭曲,未来通过限价令放松、土地价格以及税费的逐步调整,可以使得房地产慢慢趋近合理,不过这个有赖于供给侧改革。

京沪深房价收入比达25倍以上

尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。一般而言,在发达国家如果房价收入比超过6就可以视为泡沫区。而根据我国的实际情况,一般认为,国内房价收入比保持在6~7之间属于合理区间。

热点城市的房价收入比则远超合理范围。中房智库发布的上半年全国30个重点城市房价收入比全部超过合理值7,超过10的城市有20个,超过15的城市有6个,分别是深圳、上海、北京、厦门、珠海、海口。

在已公布上半年人均可支配收入的城市中,上海城镇居民人均可支配收入最高,达到了31524元,同比增长8.6%;其次是杭州,城镇居民人均可支配收入为31242元,同比增长7.1%;北京排第三位,城镇居民人均可支配收入为31016元,同比增长9%。

但在高房价面前,一线城市的所谓高收入显得“太虚”。在中国智库发布的30个重点城市房价收入比榜单中,深圳的房价收入比高居首位,达到36.33。根据深圳市规划和国土资源委员会官方成交数据,7月深圳一手住宅的成交均价为54446元/平方米,同比下跌0.1%。这是深圳新房价格连续10个月下跌。但54606元/平方米的新建商品房均价仍是全国最高的。

去年深圳房价连续暴涨,房价收入比也达到历史最高值40.42,而在2015年深圳房价收入比还是27.7。不过,今年上半年深圳房价收入比下降了4.09。

在深圳之后的排名,依次是上海、北京、厦门、珠海、海口、天津、南京、福州、杭州。

目前房价收入比高的城市,仍集中在我国经济发达的一线城市、东部城市及周边辐射城市。这些地区产业发展好、收入水平高、人口吸引力强,外来常住人口比重大,因此,购房需求和投资投机需求较为集聚,购买力强劲,房价水平也高。

部分热点城市房价收入比开始下跌

据中房智库研究员统计,30个重点城市中,上半年房价收入比相比2016年下降的城市有11个,分别是深圳、厦门、福州、苏州(楼盘)、石家庄(楼盘)、合肥(楼盘)、广州、温州(楼盘)、廊坊、济南(楼盘)、武汉(楼盘)。尽管只占了不到40%的比例,但表明热点城市房价已经出现实质性下降。

如福州房价收入比从2016年的18.09下降到今年上半年的13.78,即在福州购买一套110平方米住房,购房年数缩短了4.31年;合肥房价收入比从2016年的13.96降到今年上半年的11.82,购房年数缩短了2.14年;厦门今年上半年居民购房年数缩短了1.73年;廊坊、济南、温州的房价收入比分别下降1.46、1.12、1.06。

而19个城市的上半年房价收入比还在提高,即居民购房难度加大。房价收入比增多最明显的是海口,房价收入比从2016年的11.7,增加到今年上半年的16.78,即在海口购买一套110平方米的住房,今年6月份购买比去年购买增加了5.08年。

北京、上海上半年购房难度增加也较快,北京上半年房价收入比相比2016年增加了4.27,上海上半年房价收入比增加了3.36。

此外,购买一套110平方米的住房,今年6月份购买比去年购买增加2年的城市还有西安(楼盘)、昆明(楼盘)、常州(楼盘)、珠海。而南京、天津、杭州、宁波(楼盘)、南通(楼盘)、成都、重庆(楼盘)等城市房价收入比则微增1以上。

中西部城市房价收入比上升

在中房智库2016年发布的城市房价收入比榜单中,尚有部分城市房价收入比处于合理区间,而今这些城市大部分随着房价的补涨,房价收入比亦超过合理范围。

房价收入比最低的城市是无锡(楼盘)。尽管无锡、常州属于东部城市,且处于长三角城市圈。这些城市商品房库存量大,供大于求,依然是限制房价上涨的一个重要因素。

去年以来,部分投资投机需求转战无锡,使得无锡房价有了一定反弹,甚至在全国百城房价涨幅榜上多次占据榜首,库存也有了明显消化。2016年无锡新建商品房均价为9425元/平方米,今年6月均价涨至10726元/平方米。

不过,按照国家统计局数据,6月无锡新房价格环比下跌0.3%。而且,上半年无锡市城镇居民人均可支配收入26511元,同比增长8%,居民人均收入涨幅超过房价。

作为陕西的省会城市,西安,在去年的土地拍卖市场亦得到房企的青睐,不过房价上涨速度依然较慢。2016年西安市新建商品房均价7131元/平方米,城镇居民人均可支配收入为35630元,房价收入比为7.33。今年上半年,新建商品房均价9724元/平方米,城镇居民人均可支配收入为19042元,房价收入比为9.35。

国内房价收入比预期回落

英国咨询机构牛津经济研究院今年发布报告称,在中国香港、孟买、北京和上海,人们可能需要储蓄三十年才能买到一处普通住宅。这四个亚洲城市成为全球房价“相对最贵”的大城市。

而今,房价上涨已经到达顶点——这是当前主流观点对中国楼市走向的判断。

“从房子的居住属性看,人口和收入都不再支撑未来10年的房地产像过去10年那样疯涨。”国泰君安首席经济学家林采宜认为,从投资属性看,通常而言,宽松的货币是购房子杠杆不断扩张的重要条件,随着利率中枢的上行,房屋贷款的信贷成本越来越高,房子的持有成本越来越高。投资性需求萎缩是时间和程度的问题。

林采宜进一步表示,从土地供给看,现行政策要求地产消化周期6个月以下的城市要大量增加土地供给。供求失衡是房价高企的主要因素,一旦土地供给政策改变,消费者和投资者对于住房涨价的预期就相应改变,所以一旦没有涨价的预期,少于三分之一的“刚需”会分崩瓦解。

这也意味着中国远远偏离正常值的房价收入比有望得以矫正。

“目前中国房价收入比短期扭曲,未来通过限价令放松、土地价格以及税费的逐步调整,可以使得房地产慢慢趋近合理,不过这个有赖于供给侧改革。”欧阳捷认为。

据2017年~2022年中国房价行业发展前景分析及发展策略研究报告表明,去年全国房价收入比达到近五年最高值7.4之后,今年有望小幅降至7.2左右。主要影响因素是房地产调控影响下,全国商品住宅成交均价增幅在今年可能回落至5%左右。

近7成城市房价收入比仍在上升京沪买房更难

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