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购房者看首套房贷利率上浮:房价降了还款却增加了

时间:2017-10-01 12:26    作者:张璠    
购房者看首套房贷利率上浮:房价降了还款却增加了

经济观察报 胡艳明/文

自从年初拿到北京(楼盘)户口指标后,张丽一直跟男友考虑准备买婚房的问题。这中间经过了年初的房价暴涨、“317房地产新政”后楼市的萧条,8月出台的租售同权的政策……俩人一边看房一遍犹豫,同时也想观望一下,房价能不能再降降?

回顾大半年的预备买房之路,张丽感受最深的是房贷政策不断“加码”:自3月17日北京房地产调控新政发布以来,北京地区大部分银行逐渐上调首付比例,落实“认房认贷又认离”的首套认定标准,并停止审批25年以上的住房贷款。银行在首套房贷利率方面一再上调,首套房贷款利率折扣从年初的八五折上调至九折、九五折、五六月份开始重回基准利率、再到近期在基准利率上浮5%—10%。

经济观察报从工行、建行以及中行总行人士了解到,从9月14日起,上述三家银行北京分行的首套个人住房贷款利率调整为基准上浮5%。此外,股份制上调幅度高于国有大行,为10%。这也得到了央行营业管理部(北京)表态支持。

而对张丽而言,虽然看中的那套两居室总价较“317”新政之前降了将近20%,但是目前利率上浮之后,面临还贷压力在提高,贷款审批手续也更慢了。

中介口中的“913新政”

记者走访一家中介机构的银行面签中心发现,目前各银行贷款利率基本都有上浮现象,幅度不一。

其中,国有银行利率上调幅度相对较小,工行、建行、农行在基准利率上浮5%,放款时间均不确定,可能要两个月后甚至明年年初;中行虽然同样上浮5%,放款时间两周左右,比较及时。股份制银行上浮幅度较大,民生银行(600016,股吧)、中信银行(601998,股吧)、广发银行是在基准利率基础上首套上浮10%,二套上浮20%且放款时间均不能保证。

一位链家房产中介人士对记者表示,“9月13日传达了最新的贷款利率政策。具体是谁下发的文件尚不清楚,但是从9月14日开始,还没有进行网签的就需要按照新的利率执行了。”

9月13日之后执行新的房贷利率政策,是各大银行不约而同之举吗?工行北分一位员工对记者表示,调高房贷利率的指示来自于银行的内部文件,但其只是接到相关指示,并没有看到具体文件。而一位大型股份制银行信贷员工对记者表示,“公司的确有关于利率上浮的来自内部指示,具体是哪个部门下达的文件,尚不清楚。”

“网签流程在9月13号及之前完成的,如果在工行提交商贷资料,且能在9月30号完成审批的,执行基准利率。如14日及之后做完网签的,最低执行基准利率1.05倍,根据征信情况酌情上浮。”工行一位房地产信贷人员对记者表示。

经济观察报从工行总行人士处获悉,自2017年9月14日(含)起,该行北京分行首套个人住房贷款执行利率调整为原则上不得低于人民银行同期同档次基准利率的1.05倍。建行方面回复称,9月14日起,该行北京分行目前首套住房贷款利率价格为基准上浮5%,并会根据客户的资信状况差异化定价。中行方面表示,该行北京分行的首套房贷利率像工、建、农行一样,上浮5%。“对于首套购房者来说,贷款利率本身不是最大的问题,关键是能否足额及时获得贷款,这是需要关注的内容。当前购房者应该更多的关注首付比例和贷款的审批效率,而不是简单的利率上浮的内容。”易居研究院智库中心研究中心严跃进告诉记者。

央行表态支持

9月19日晚间,央行营业管理部对银行此举表态支持。“近日,北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流。人民银行营业管理部也注意到了这一点。房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,对此人民银行营业管理部积极支持。”

央行营管部表示提高利率有利于巩固北京房地产调控成效,“2017年3月以来,北京市出台了一系列房地产市场调控政策措施并取得了初步成效,银行作为房地产信贷政策的执行主体,主动配合房地产市场调控工作,通过提高个人住房贷款利率抑制需求过度增长,有利于进一步巩固北京市房地产调控所取得的成效。”“从本次房贷利率调整时间和调整幅度看,是各家银行根据资金成本变化、同业竞争情况、自身市场规模、经营策略和资产负债管理需要进行的自主调整,部分银行通过提高房贷利率压缩个人住房贷款业务规模,加大对实体经济信贷支持力度。”央行营业管理部称。

利率上调背后原因或是为了抑制近几年快速增长的房地产贷款和加杠杆。海通证券(600837,股吧)研究所副所长姜超表示,近年来居民贷款激增,且房地产高杠杆现象严重。“14年的居民的新增中长期贷款只有2.2万亿,15年升至3万亿,16年激增至5.7万亿,再加上8千亿公积金贷款,16年居民与地产有关的贷款达到6.5万亿,几乎一半的地产销售都靠贷款,而当年中国的GDP也就在70万亿出头。”

平安证券首席经济学家张明也认为,当前银行及金融行业在多大程度上被房地产所“绑架”,以及房地产行业一旦发生风险暴露,可能给银行业及金融市场带来的连锁负面影响。“商业银行总体涉房贷款规模接近四成。一旦房价出现大规模下跌,接近四成的银行贷款都可能受到关联影响。”张明及其团队研究表明,截止到2017年上半年,我国商业银行涉房贷款总规模约43.3万亿元,占各项贷款余额37.8%,占银行总资产25.5%。其中,个人住房贷款20.1万亿,房地产开发贷款7.8万亿,其他房地产贷款1.8万亿,以房地产作为抵押物的其他贷款13.6万亿。

张明研究认为,不同类型银行的涉房贷款结构存在差异。从规模上看:五大行涉房贷款规模最大,其次为城商、农商、其他机构,十二家股份制银行涉房贷款规模最小;从占比上看:五大行涉房贷款占总贷款比例最低,其次为股份制银行,城商、农商、其他机构最高;从房贷结构看:五大行个人住房贷款占比较高,开发贷占比较低;股份制银行总体开发贷占比较高,个人住房贷款占比分化较大,与各银行业务重点不同有关;城商、农商、其他机构一般个人住房贷款比重较低,直接房贷总量也相对较小。

房价跌了,还贷增加了

房价下跌对刚需买房者来说可能是喜讯,但对银行来说增加的是流动性风险和随之而来的压力。“房地产行业风险一旦爆发,农商行和股份制银行将首当其冲,国有商业银行抗风险能力较强。综合压力测试结果与其他定性角度考虑,我们认为房价下跌20%即会给银行业带来巨大压力。”张明认为。但同时,“随着调控升级与利率攀升,个人住房贷款增速已有显著放缓。”

不过,银行上调贷款利率,同时贷款期限也在由以前的30年缩短至25年,对购房人来说,最直接的影响是加重月供负担。

“对于一些首付本身压力就很大,勉强购房的群体来说,那么后续月供的压力也会增加,这样就需要此类购房者继续统筹好贷款的事项。”易居研究院智库中心研究中心严跃进说。

以100万元贷款为例,首套房贷利率从原来基准利率的4.9%,上调到10%,25年期计算,月供从之前的5787.8元增加至6075.4元,增加了287.6元。相比“3·17”楼市新政前的利率85折优惠来说,月供则增加了1202.7元。

月供增加,同时也意味着房屋总价提高了。张丽这样算了一笔账:如果按照首套房贷款利率上浮到基准利率的1.1倍来计算,他们中意的那套两居室,年初价格500万左右,预计200万首付,贷款300万。但是年初房贷利率8.5折到9折之间,按照9折计算,贷款25年,等额本息还款方式,还贷总额496万;现在利率上浮到基准利率的1.1倍,贷款300万、期限25年,等额本息还款方式,还贷总共510万。这套年初500万的房子,“317”新政前最高点涨到600万,现在跌20%,到了480万,感觉跌幅特别大。而与年初相比,房价虽跌了20万,贷款却要多还14万元。

此时,中介还在不断的催促她“赶紧定下来”。中介给她发信息说,“目前咱们基准利率是4.9,上浮20%也就是5.88,也不算高!我记得以前基准利率是6.55,不让贷才能最让人头疼的!”

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