欧美市场成熟租赁制度给中国市场怎样的启示

欧美市场成熟的租赁制度，给中国市场怎样的启示？

东地产 闫文娟

国内的住宅租赁市场无疑具有极大的发展空间，但毕竟处于发展初期，仍有诸多亟待完善的地方。基于此，《东地产财经周刊》排查了部分发达国家先进的租赁体系，以便借鉴它们的成功经验。

美国：承租和租赁并重

《东地产》记者了解到，在美国，围绕现金流的稳定，在承租人权益的保障、租金的补贴、相关资格的认定及租赁企业的税收减免等方面，已经建立了非常完备的政策和制度体系。

首先，政府作为合作方，跟开发商合作兴建各类型出租住房，如建造mixed-income住房和可支付租赁住房。美国住房和城市发展部通过美国家庭投资合伙人计划向以各形式兴建可支付住宅的私人开发商或社会非盈利群体提供支持。

其次，房地产投资信托制度保证了住房租赁及其他各类房地产租赁经营企业得以在资本市场上获得长期投资资金。其中，公寓类REITs是美国权益类REITs的重要组成。

税收优惠是REITs得以发展的主要驱动力。美国REITs所享受的穿透性税收优惠是指企业的收益与损失可以冲抵企业持有人的个人所得税应税收入，从而避免了双重征税。从另一个方面讲，取得REITs资格的公司可以从企业应纳税收入中扣除付给股东的股息。因此，大多数REITs将至少100％的应纳税收入移交给股东，所以没有企业收入税。股东要按收到的股息和资本收益付税。在这种税制支持下，美国的REITs非常发达。

与此同时，美国当局还以租金补贴支持低收入群体的住房问题，带动住房租赁市场的兴起。通过差别税率来鼓励经营租赁住房。根据美国国内税务署的规定，企业经营的租赁住房与个人经营的租赁住房其租金收入的计算标准不同。企业方面将会以扣除开发贷款担保费用、物业维护等费用计算其租金收入。

目前，美国住房和城市发展部每年的预算是500亿美金，其中超过50%用于租金补贴。这部分补贴的资金不仅高效解决低收入群体的居住问题，还能撬动更多社会资金投入租赁住房供给。

德国：多元供应体系

纵观全球房地产市场，不少发达国家房地产市场都经历过巨大震荡。德国的房地产市场却能在较长的历史时期内保持平稳、良好运行，这也是租赁市场稳定发展的前提。

《东地产》注意到，德国将房地产作为具有福利性质的服务型产业，而非国民经济支柱产业。机械制造、汽车、电子设备、化工制造是德国工业的四大支柱产业，工业对GDP的贡献程度接近35%；德国还具有发达的现代服务业，对GDP贡献约25%，房地产对经济的贡献仅占8%左右。房地产具有重要的社会福利性质，“服务产业”的产业定位决定了政府制定房地产政策的出发点和落脚点是保障居民住房需求。

德国还实行由开发商、合作社共同建房、私人自建房、政府保障房组成的多元住房供应体系，保障了充足的住房供给。 其中，合作社共同建房占每年新建住宅总数的比例超过30%，政府对合作社建房给予多方面的政策支持，包括税收、低息贷款等。

与此同时，德国租金制定过程合理，地方政府与行业协会根据地区与收入差异制定“合理租价”，一旦房东所定的房租超出“合理租价”的20%，即构成了违法行为。德国房地产市场价格调控机制有效，合同一经签订后房东不能随意涨价，房东无权随意终止租房合同；德国对租金控制制定了法规，房屋租金必须以相似地段、相似房屋前三年内的租金为基准，同时规定年涨幅上限，保障承租人权益，稳定了住房租赁市场。

此外，社会文化因素也成为德国租房市场繁荣发展的重要原因。德国文化体系中并不认同“买房”构成社会认同感及安全感，相反，57%的德国人选择租房而非买房，社会文化因素构成了租房市场的巨大需求，有效替代了住房市场的需求。

英国：以控租和公共住房建设为主

在英国，1919年至上世纪八十年代主要对于私房出租的实施进行价格限制，由政府投资建造公共住房，并以低于市价的租金出租给居民。

上世纪八十年代至九十年代中期，政府大规模转移公共住房产权从地方政府到非营利组织，并将对公共住房租户的普遍性补贴变成以家庭财产调查为依据对少数人的补贴。

九十年代中期以后，英国政府采取以房养房，即加大对社会出租住房的投资，并用出售公共住房的收入来修缮或兴建公共出租住房，同时强化政府在住房问题中的主导作用，并逐步将公共出租住房经营推向市场。

此外，英国还通过发放租金财政补贴，解决低收入群体住房问题，主要的财政补贴分为砖头补贴和人头补贴两类。砖头补贴即在租赁住房供给严重不足的情况下，由政府直接修建公共租赁房，或通过财政补贴鼓励机构或个人在一定时期内提供低租金住房以增加供应；人头补贴一般是由政府直接向低收入阶层提供租金补贴增加其收入来源，通过降低租金负担，帮助其在私人租赁市场上寻找住房。

租户在签订租房协议后向政府提交详细的房租单据，政府审查后根据当地市场房屋平均租金水平和申请者的经济情况发放适当的现金补贴。家庭也可直接获得津贴，也可以授权政府将补贴支付给房东。