易宪容：加强金融管控控制房地产泡沫才是防范金融风险的根本

刚刚结束的中央经济工作会议指出，2017年要综合应用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加速研究树立相符国情、顺应市场规律的基础性制度和长效机制，既克制房地产泡沫，又避免出现大起大落。

作为来年供应侧构造性改革的重要内容，房地产市场如何发展惹人关注。

12月21日，在由每天经济新闻(博客,微博)和成都商报社主办的第六届中国价值地产年会上，原中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在“利率政策与汇率变化对地产行业的影响”的主题演讲中指出，增强金融管控，控制房地产泡沫，才是防备金融风险的根本。今年通过按揭贷流入到房地产市场的货币有8万亿元，住房按揭贷款的占比，过去是60%，今年在80%以上，这是一、二线城市房地产迅速增长的核心因素。

房企面对融资压力

此前，银监会、证监会、保监会和发改委前后出台多项政策，限制房企借助外部融资到土地市场拿地。在此背景下，房企开始重启海外融资，但受汇率影响，海外融资的本钱也陆续提升。

因为预期美元债的本钱还将连续走高，估计2016年汇兑亏损还将持续大幅增加，从2015年下半年起，房企开始密集赎回美元债，一些房企选择发行国内公司债，也有一些房企以新债替换利率较高的旧债。

海通证券(600837,股吧)指出，货币政策控杠杆、防风险的意图显著。在此背景下，国内金融机构都在收紧房企融资渠道，将来房企的融资压力将更大。

数据显示，11月社会新增融资总量1.74万亿元，环比接近翻番，同比多增7111亿元，主因表外融资大增，或受地产融资监管趋严、非标增长影响。

易宪容表示，表外资金只是躲避资金流向的一种方法，11月新增金融机构贷款7946亿元，环比多增1433亿元，同比多增857亿元。前期地产销售炽热令住户中长贷仍然高增5692亿元，非住户中长贷增加2018亿元，印证经济短时间企稳，提升企业投资意愿。11月M2同比降至11.4%，主因人民币贬值压力致外占大降，和去年同期基数较高。

“2016年火爆的地产行情与货币和金融有很大关系，这源于住户拼命加杠杆买房。”易宪容以为。

新城控股高等副总裁欧阳捷告知记者，高杠杆让个人、企业、城市甚至国家的财富和实力两极分化愈演愈烈，让钱生钱特别是让他人的钱帮自己的钱生钱！借鸡生蛋、借风使船、借尸还魂，房企跑得快端赖钱来借。

流动性拐点已现

从历史数据看，真正与房价高度有关的不是利率，而是狭义货币M2。中国M1、M2的剪刀差庞大，意味着企业在大笔囤钱。海通证券研究指出，本轮M2增速只有11%，已经缺乏以支持全国房价上涨。而去年金融监管放松致使“北上广”增加的流动性已经耗尽，加上10月出台史上最严的调控政策，这也说明流动性拐点已现。

因为房企融资渠道多元化，其对银行开发贷的依附度在慢慢下降，公司债、中票等债权融资和信任、私募基金、券商资管通道等非标债权产品的融资比重呈上升趋向。可是自10月份起，陆续出台的限制房企融资政策领域包含信任、银行贷款、公司债、保险资金密集出台，使得房企融资途径变窄。

优淘城总裁薛建雄表示，关于大型房企而言，融资的途径并未收窄，只是利息本钱会有所增加。

本轮严格的地产调控会紧缩房地产的调整周期，而且如今地产价钱的增速下行已连续了17个月，这也意味着地产价钱的涨幅将有所放缓。

跟随近期美元走强，资金流出压力加大。中国央行进行锁短放长的操作，抬升资金本钱。

海通证券猜测，央行投放资金的平均本钱已从2%左右升至2.7%以上。市场资金本钱迟缓抬升，中外货币政策短时间出现收紧的态势。

一些缺乏竞争力的房企将面对资金链紧绷，甚至断裂的危险。一旦房企的资金本钱飙升，只能降价卖楼，假如没人接办，恐将迎来中斗室企的倒闭潮。